北京哪个小区最难卖？2023年北京各小区流通性排名来了

现在的二手房行情是，凉凉凉！（新房没太关注，已经有小伙伴现场踩盘感受）

我们针对近期众多粉丝问置换现在该等等还是抓紧出售，简单搞了一个数据指标。

没办法，有数据，会写代码，就喜欢捣鼓各种指标。

当然，指标必须合理，必须符合逻辑。

这个指标就是流通性指标。

01 流通性指标

流通性=大中介成交套数/大中介新上房源套数*100

也就是类似于股票的换手率，这也是从投资学角度来判断小区是否值得入手。

一个小区的流通性高，虽然不一定价格就会涨，毕竟一些刚需小区的可替代性比较强，但是至少这些小区买了不至于砸在手里。但是那些价格快速上涨的小区，在一个时间内流通性不会低；

举个大家都比较熟知的一个小区：西城广外的荣丰2008，西城的学区上车神盘，每年成交几百套，常年霸占北京各小区成交套数排名的前十。

那么这样一个小区，流通性如何呢？在我们的统计结果中，它的流通值是31.1，在我们分析的今年新增挂牌量超过 50 套的 693 个小区中，排名124名。流通性非常高，排在它前面是西坝河的西坝河中里，后面是西三旗的新康园。

而荣丰2008小区涨幅也非常好，毕竟是西城，虽然价格受到了学区政策变化的影响，但是至少高于北京平均水平。

而一个小区的流通性低，那么这样的小区慎买，毕竟如果你在置换或变现的时候，就会发现这样的小区出手很难。

以下，我们整理出了2023年以来流通性最好的20个小区和流通性最差的20个小区：

02 流通性最好的20个小区

(注:涨幅数据是用2023年的成交均价与2020年一季度成交均价作对比)

今年流通性最高的20个小区，基本上来看，普遍是涨的，只有三个小区价格下跌；但是各个小区的涨跌幅度还是差异性非常大的。

这跟小区所在板块的势能关系性很大。像流通性排名第一的北工大板块的平乐园小区，过去三年只有不过6%的涨幅，但是还是好于整个板块的。

而排名第二的定慧寺的定慧东里，三年的涨幅达到25.8%，小区位于海淀，整个区域的涨幅都非常高。

亦庄的国融国际是个例外，这是一个公寓性楼盘，之前单价也比较低，所以涨幅明显。

首都机场板块的南平里小区，流通性很好，但是一直处于阴跌的状态。

03 流通性最差的20个小区

（注：null表示这个小区的成交数据太少，没有涨跌数值）

流通性最低的20个小区，过去三年多数在跌，那么流通性不好的小区，基本上分为两种情况：

1、一种情况是基本上不会再涨的小区，像马坡的中铁花溪渡，过去三年价格跌了不少，流通性也非常差。

2、一种情况是一段时间内涨幅太高，像大红门的珠江骏景中区，作为板块内的标杆性小区，过去三年涨了23.4%。但是大红门板块并没有学区以及产业的优势，故小区和板块在明显上涨后，购房者开始担心高位接盘 ，所以都比较慎重。

04 总结

以上，基于流通性和涨跌两个指标的交叉对比，我们就可以更好地判断一个小区的价值。流通性和涨幅都比较高的小区，可能是现阶段还是非常有一定上涨潜力的。而流通性和涨幅都排名倒数的小区，正是说明这些小区基本上无人问津，慎选。

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