中海地产低端盘有哪些？中海这个改善项目卖不动

能把一手烂牌打好，才是真本事。

上周末，楼Sir盘了盘北京央企新盘网签数据，当数据累积到能够横向纵向对比的时候，就能发现很多好玩儿的事情。

就比如，整理中海在售盘数据的时候，有一个只有不到200套房源，但却只卖了不到30套的中海云庭就很有意思。

◎12月9日北京住建局数据

这个盘体量很小，总共就只有196套房源；这个盘网签也很少，只有29套。

◎中海云庭环线位置

按说在中海北京的大本营—石景山，中海的盘卖得都不错啊。区域内的中海首钢长安云尚、中海天钻、中海寰宇天下天赋目前都处于清盘状态。

但事出反常必有妖。楼Sir也趁着北京“放开”的第二天，去了一趟石景山，去了一趟中海云庭项目。

◎石景山路路标

楼Sir最终也找到了原因：

1）项目配建太多，不仅要配建保障性租赁住房，还要配建公厕、回收站、派出所等设施。

2）区域配套不全，处于首钢东南规划的最南端，区域内学校、医院、交通等相关配套不完善。

3）噪音影响不小，项目南侧不到百米的位置，公路交通线路多且复杂，区域内还有多条铁路线。

交通复杂 噪音有点大

在中海云庭的西北侧，也有今年五月份入市的华润长安润璟，比中海云庭晚两个月。

◎中海云庭具体位置

不过，从网签数据来看，这两项目可谓是难兄难弟，卖得都不太好。中海云庭拿证9个月，网签29套。

长安润璟好点，拿证半年，网签39套。

◎中海云庭、长安润璟网签数据

地理位置来讲，长安润璟比中海云庭更偏西北，离南侧的莲石西路、古城南街等更远一些。

路多，不一定好走，但一定有噪音。

中海云庭项目南侧距离莲石西路仅不到一百米左右的位置，距离很近，而且莲石西路和京原路是一条东西向的主干道，车流非常大，伴随的噪音也不小。

◎中海云庭与南侧道路距离

而且，楼Sir实地看了，中海云庭南侧的道路那叫一个纵横交错，除古城南街、莲石西路、京原路、古城南街辅路外，还有包括高架铁路在内的三四条铁路。

这些在中海云庭项目周边的交通线路，除了方便出行外，其实一定程度上也限制了区域与外部的连结。

尤其是铁路。

◎中海云庭南侧交通线路

轨道交通方面，目前距离项目最近的地铁站是1号线古城站，直线距离1.8公里左右，实际距离要3.3公里左右。

规划中的地铁，有11号线二期。按照规划，11号线二期工程西起石景山新首钢站，东至丰台区洋桥站，总长23.8公里，设站17座。规划途经石景山首钢园东南区，这也就意味着，在中海云庭附近有地铁站。

具体多近，还不知道，但这确实是一个利好。

◎11号线二期规划文件

其他配套，项目南侧穿过众多马路、铁路，便是公园配套。

◎项目周边配套

北京冬奥公园、北京园博园、永定河休闲森林公园、首钢园，项目高层基本上都在目之所及。

◎园博园6号门

但如果要享用这些公园配套，则要碍于复杂的交通线路，以及公园大门位置，最近的永定河森林公园的步行距离也要在半小时左右。

◎项目去各大公园步行时间

商业方面，目前中海云庭项目北侧规划商业，此外，中海首钢天玺西侧也有配套商业中海金海汇。

◎中海云庭配套商业

◎中海金海汇

学校方面，区域内中海也在天玺项目北侧建了一座幼儿园，目前还未运营，但从外观看，幼儿园品质不错。

◎中海配建幼儿园

此外，项目东侧大概500米左右，是北京市京源学校。

配建太多 价格没优势

你买改善住宅，得知小区要配建公厕、回收站，你是不是也得再考虑考虑。

这也是中海云庭项目一开始面临的问题，中海在2021年10月以11.6亿 4000平保障性租赁住房竞得中海云庭地块。

该地块不大，只有1.18万平方米，规划建筑面积约3.55万平。

关键是，这3.55万平规划建面中，不仅要建4000平保障性租赁住房，还有1500平派出所、1000平室内体育设施、200平邮政所、70平公共厕所、5平再生资源回收站

◎中海云庭829地块相关信息

楼Sir计算了一下，这项目配建就要6775平米，所以留给中海云庭商品房的面积只有不到2.9万平。

虽然，在中海的规划中，将除去保障性租赁住房外的其他相关配建都“藏”在了其规划的商业之中，但买房人心里肯定还是有点“嫌弃”的。

◎中海云庭效果图

◎中海云庭规划平面图

保障房、公厕、回收站等配建下的中海云庭，产品方面规划的还是改善盘。

中海云庭在售产品，主打98平3居和114平3居。

◎中海云庭产品户型图

从户型设计角度来看，中海云庭的两个户型都不错，均做到南向三面宽，明厨明卫。

唯一美中不足的一点是，无论98平还是114平户型，南北两个卧室，都有门对门的情况，私密性可能较差一些。

价格方面，因为首钢东南区域像中海天钻、长安云尚、寰宇天下天赋均售罄，唯一能与其竞争的便是西北侧的长安润璟。

◎中海云庭周边新房二手房

两个项目的销售指导价都是7.48万／平，实际成交来看，长安润璟更低，成交均价7.26万／平，而中海云庭成交均价达到7.38万／平。

相对于中海在北京第四批集中土拍拿下的老古城626地块，7.58万／平的指导价，中海云庭7.48万／平的指导价根本没有优势。

而且老古城626地块，无论是交通条件还是各项配套，都碾压中海云庭。

◎中海老古城626地块具体位置

二手房方面，中海云庭更不具备优势，目前区域内几个在售二手房项目中，挂牌均价就没有超过7万／平的。

最高的融景城，2010年次新房，二手房挂牌均价6.75万／平。

同区域内的长安润璟，在售户型更大，相关配建也不少。和中海云庭相比，长安润璟不用建保障性租赁住房和公厕。

◎华润长安润璟地块基本信息

所以，这俩项目是“难兄难弟”呢，搞个联动吧。

总体来看，产品没硬伤的中海云庭，项目位置确实帮了不少倒忙，本就不大的社区还要挤进去各种各样的配建，关键还是改善盘。

不过中海云庭只有196套，慢慢卖呗。