开发商一房二卖退房可能性大吗?买房担心开发商一房二卖
【买房担心开发商一房二卖,实践中用哪些方式可以防止这种情况发生? | 民法典理解适用学习答疑系列】
问题:买房担心开发商一房二卖,实践中用哪些方式可以防止这种情况发生?
解答:
在期房买卖交易中,经常出现“一房二卖”的情形,开发商将期房卖给消费者后,因其他原因又将同一套房转卖出去。为了保护消费者的合法权益,实践中存在三种方式阻却第三人善意取得。
1.预告登记
《民法典》第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。”
同时,《不动产登记暂行条例实施细则》第 85 条第 1 款规定:“有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的;(四)法律、行政法规规定的其他情形。”预购商品房可以申请预告登记,预告登记有很强的公示效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》中第15条关于不动产善意取得中受让人非善意的认定第2项明确表示,若不动产登记簿上存在有效的预告登记,未经预告登记的权利人同意受让该不动产的不能认定为善意受让人。因此,预告登记可以阻却第三人善意取得。
2.网签制度
房地产交易领域中的网签制度,指的是房地产交易双方签订合同之后,到相关部门进行备案,形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统,目的也是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。与预告登记主要记载的是与物权变动有关信息不同,网签信息更详细更具体,包括房地产开发企业信息,如企业资质及证书号、银行信用等级等,楼盘信息,如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等,以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。
3.购房合同备案制度
依据《城市商品房预售管理办法》第10规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续,这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。
三种方式相比,法律效力最强的是预告登记,未经预告登记权利人同意,不能处分该不动产;其次是购房合同备案制度;最后才是网签制度。因网签制度只是作为一个行政管理手段,是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋,防止“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。
摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第45~46页。
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