杨浦区绿桥：老迈的大杨浦迟暮的鞍山

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老杨浦的底蕴都在那100多年的老厂房里，杨浦区位于上海中心城区东北部，与浦东隔江而望，曾经大上海的工业区。杨树浦港纵贯区镜南北，杨浦之名，由此而来。

杨浦人对杨浦都有一种割不断的特殊情感，它是杨浦人的情感来源，也是杨浦人的归宿。虽然杨浦日新月异，发展迅猛，但老杨浦依旧在杨浦人的心中。

杨浦的历史，起于上一个世纪，1895年，中日马关条约签订后，外商大局在华开设工厂，孵化了中国规模最大的工业园区之一，毛巾、纺织、造船等等，现在部分地址已保留市重点文物遗产，每一处无不彰显我们“大杨浦”当年的繁华。

「上海科普—“大杨浦”的由来：曾经的上海滩藩王，地广人众。浦东新区还没成立前，占地面积、人口、均是第一，所以当时的上海土著们，为了表达自己的自豪感，喊出了“大杨浦”这上海滩头把交椅的口号。时至今日，“大杨浦”却多了一层贬义的意思，不外乎霍胖，素质差，暴发户等等，而原本的上海滩藩王，禅位于浦东，为了整个上海的发展，杨浦的牺牲精神，有目共睹。」

上海自来水展示馆（杨浦水厂）（据传言，水厂的古堡结构是为了方便守卫，防止有人下毒…- -！）

杨树浦煤气厂（不知道为什么不翻新下，还能搞个展览馆啥的，拆？你说拆？拆是不可能拆的，永远不可

国棉17厂（现已翻新为上海时尚中心）

（休息日逛逛挺不错，买买东西，品牌也比较多，偏年轻化，旁边就是滨江，问题就是位置略边缘，人气一般）

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老杨浦去年成绩出色，在同样主城区中领跑其他地区，牢牢占据上海前三，从外来人口落户、常住人口、人口密度等等维度数据，验证了我们的口号“大杨浦”并非空穴来风，“老杨浦”依旧老当益壮！

「主城区的划分：杨浦、虹口、静安、普陀、黄浦、徐汇、长宁、浦东西部滨江」

成绩1.抢人能力一流。从人口迁移数据可以发现，杨浦7806的年增长数，傲视群雄，仅落后于浦东、闵行，位居上海第三，主城区第一。

（浦东向来是上海发展头牌，不用讨论；闵行虹桥商务区CBD，下一个上海的经济中心，资源倾斜重心；我大杨浦在没有重大利好的情况下，这份成绩不可谓不强）

成绩2.人口忠诚度高。杨浦人口结构数据在整个上海大盘属于中间水平，但在主城区中，综合数据可以排到第一。密度、外来人口占比均处于较低水平，区内常住人口占比高达80%。

我们观察人口数据发现：

愈靠近城市中心地带的地区，老龄化愈严重，反之亦然。

究其原因：

1、中心城区房价较高，“上车”门槛较高，故外来人口一般选择郊区进行落户，没有在中心城区置业、落户，所以没有起到缓解中心城区老龄化效果；（外来人口更倾向选择离工作地较近的性价比板块进行落户置业）

2、本地人口，特别是上海老一辈，长期居住在一个地方，会有感情寄托，不会轻易搬家，这也就是为什么有些我们从专业角度分析，并不太可能卖的好的盘，却卖的不错，就是本地人的“感情”“习惯”买了单，就算拆迁，在经济能承受的前提下，大概率首选还是原地再次置业。

所以，杨浦的各项数据很好的说明了，“老杨浦”的宜居性是很强的：外来人口落户、驻留意愿强；本地人口忠诚度高，杨浦的宜居性，不言而喻。（生育数据也很不错，偷个懒，不贴了）

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那么不经要问，为什么“老杨浦”如此强势？

杨浦的“老”不仅体现在底蕴上，也体现在楼市上，对上车族反倒是利好，从链家二手楼盘情况上可见一斑，主城区中杨浦的二手房均价是最低的，但在供应量上，却高居第一；50平以下的小户型数量达到1819套，占比高达36.8%，大部分首付100万左右（总价300万）即可上车：上车选择余地较多，且价格在可承受范围内。

生活配套成熟，教育、医疗、购物、公园等均已配齐，适合自主。

多条地铁线路穿“杨”而过，出行方便，到中心城区、浦东极度便捷；

虽然只有61平方公里，但公园数量和规模覆盖率却很高，除了滨江绿地之外，共青森林公园、新江湾公园、黄兴公园等多达7个；

购物方面，江湾&五角场、控江&鞍山双核体系，一南一北，布局清晰，聚焦人气，避免了多商圈对人气分流的隐患；

缺点也很明显，从杨浦的未来规划可以发现，除了地铁18号线外，区域内已经没有新的旧改计划&其他大动作了，因此板块未来的想象空间已经基本定型，所以杨浦未来潜力有限，投资楼市的话回报会比较一般。

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侃完了宏观基本情况，下面来聊聊杨浦鞍山，本肥“小册佬”时代经常和小伙伴聚众娱乐的窝点，还是比较熟的。

观察3月份二手房成交数据发现，成交量方面，内环内杨浦鞍山仅次陆家嘴、徐家汇，排行第三（有没有出乎意料？）其主要原因就是鞍山的学区资源，可以从小学覆盖到高中毕业，一步到位，以打虎山路第一小学为代表的学校，例如铁岭中学、昆明学校、民办存志、杨浦高级中学等，为杨浦板块内的名校，成为杨浦置业价值和区位价值的一大亮点。

（“成交前三的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山，环比上升215.11%、165.04%、133.66%，为430余套、320余套、230余套，价格分别上涨0.56%、0.79%、0.84%。成交案例显示，上述三板块内的400-500万元、55-70平方米的二室户型优质学区房源成交集中，置换型客户比例不在少数，表现为出售普通房源置换购入学区房源，优质房源成交周期缩短至一个月左右，挂牌价出现2%-3%的上涨。”）

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工人新村是鞍山楼市的主要组成，鞍山工人新村占比高达78%，这些建于上世纪50~90年代的上海城市产物，是目前上海最为重要的城市景观，也是我们这一代80、90后成长的环境，普通上海中产家庭的童年大多数都是在工人新村中度过。

（好比本肥，生于上海80年代末期，挤在一个面积不足35平的一室户里，虽然生活并不富裕，倒也纯真、快乐，鞍山游戏机房是小时候经常去的地方，1元钱4个牌子，玩玩97格斗，被小流氓拗拗分，依然乐此不彼，构成了我的整个童年……）

（以前的游戏机房，上海话俗称“街机房（gā jī fāng）”《97格斗》，《越南战役》，可

工人新村，不见得大杨浦仅有，可若要说规模之大，除了普陀区的曹杨新村，也就唯有我“大杨浦”了。

（1952年，响应*********“解决大城市工人住宅问题”号召，控江路以北建造了四大工人新村，依次是：长白新村、控江新村、凤城新村及鞍山新村。这是当时上海“两万户”住宅中规模最庞大的一个建筑集群。）

当时，上海市为解决2.1万户产业工人的住房问题，而大建工人新村。没想到这些两层楼的砖木结构工人住宅，没几十年就消失殆尽了，我们现在看到的新村，大部分已经是90年代末期的产物，最明显的区别，就是有独立的卫生间、厨房，而不再邻里公用。

说回鞍山，鞍山的老房子都属于旧改加层房，一共进行过2次旧改：

1、1990年代末期，4层旧改加层变为5层

2、2010年代末期，又给顶楼加装了阁楼（平改坡），改善顶楼居民居住体验（当时，平顶楼层渗水、隔热问题严重），另一方面也略微提升美观。

（是否旧改判断方法：最明显的区别就在于，4楼至5楼的楼梯，是木制的，与1-4层楼梯的明显不同，如果有朋友不能确认是否是旧改加层的，可以通过这个方法来判断）

鞍山三村，也是翻新了好几次了，好******住在顶楼的阁楼，真是“东冷夏热”，蒸笼一般。老鼠、鸽子、夜猫仿佛

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鞍山闹中取静，生活节奏缓慢，在鞍山，只要是非主干道的小路，你一定可以感受到难得的一份宁静，这里没有名人故居、海上旧里；也没有看不完的遗迹，听不完的故事；有的只是这座现代化快节奏魔都独有的一份安逸。

苏家屯路漫步林荫小道

路边随意一瞥小电站，涂鸦都极具国粹特色

虽然是老房子，但是外表美观度上，显然也是花过心思的

路边凉亭随处可见，上海牙叔（yǎ suō）聚众好去处

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鞍山商业配配套成熟，医院、商场、公园俱全，依靠近几年新开业的紫荆广场、控江旭辉MALL、君欣时代广场，鞍山的人气得到进一步提升，人气直逼五角场

紫荆广场

小哥门口卖唱，一首水木年华《一生有你》：“多少人曾爱慕你年轻时的容颜……”仿佛唱的就是我大杨浦诶

新华医院最初是以儿科闻名。可如今的新华医院儿科，在整所医院中却已早非优势学科。作为一家三甲医院，新华医院的各科都有了长足的发展。

新华医院

鞍山大致就聊到这里，最后1分钟，放松下眼睛，杨浦新江湾城绿道走一个。

2016年至今，杨浦已建绿道总计约15公里，其中，新江湾城地区已建成11.3公里绿道……（控制住了双手，憋住了继续打字的欲望，看看绿道放松眼睛走起）

来自心底的呐喊：“老了回杨浦养老！”

本文参考文献来源：2018上海统计年鉴、2035上海城市总体规划、上海房产之窗二手房指数报告（2019年3月）、链家官网、