什么时候是买商铺的最好时机?买商铺,哪种最划算为你奉献黄金法则
自从很多城市采取“限购政策”后,房票就变得稀缺了,很多人有钱,却没有购房资格。没有了“房票”,闲钱还是要投资的,思来想去,在中国,还是不动产稳当。因此,很多人把目光转向了商铺,迎来了投资商铺的高峰期。
市场上的商铺林林总总,鱼龙混杂。什么包租的、带租约的、高回报的、低总价的、一层变两层的......各种销售噱头满天飞。
商铺是投资品,非刚需品,因此,既然是投资,就必须弄清楚商铺的投资属性来源于什么?有没有购买的价值?
要回答这个问题,首先要明白,投资商铺的两条基本原则:
第一是:风险
第二是:回报
有人说:投资有风险,入市需谨慎!诚然,但既然是买商铺这种不动产,我想投资人肯定还是希望保守些,不然为啥不去买股票呢?买商铺,就是属于稳健投资型的。
我认为,买商铺控制风险的黄金法则就是:宁愿自己掌控,不要别人掌控!也就是说,商铺的价值,来源于其经营价值,经营的价值,是自己能掌控的,不是把希望完全寄托在别人、商家或者运营管理方上。说明白点,就是自己要用商铺的自营权、租赁权和处置权。因此,那种在销售时,收回经营权,打出“包租,带回报”的商铺,都是假大空,一招不慎,满盘皆输。因为,商业地产作为回收资金过长的产品,国内能把商业地产真正运营做好,来赚取长期收益的开发商很少。
大部分开发商,尤其是中下开发商,都是只想卖给你,而不是经营。因此采取“回报”的销售噱头,不过是开发商把你购铺价格中的一部分,再按月、季度、年返还给你罢了。自己领着自己给的“回报”,香吗?
可见,这里说的“回报原则”,是从实实在在的商铺经营价值,去判断的未来能够获取的“租金收益”和“增值空间”,而不是开发商给你的一个“数字”!
那么商铺的经营价值该如何来判断呢?
很简单,主要包括因素:地段、竞争、辐射人口、开发商实力、经营品牌和商铺类型。
前面几个因素,很容易判断,大多数人都明白,因此,这里重点谈最后一个:商铺类型,商铺类型选择好,投资的风险降一半。
市面上,最常见的商铺形式,有哪些呢?
主要包括:社区底商铺、沿街独立商铺、商业内街铺、商场店中铺、卖场格子铺、专业市场铺,一一分析。
1、专业市场铺:
几年前,政府做集中改造的时候,很流行。现在高峰期已过,噱头大于内容,一般地段不好,很偏远。太依赖经营主体的招商实力和经营实力,风险很大,近几年死得非常多。而且往往价格虚高,20000元/平米商铺,实际上只值8000元/平米,专业市场的地价是非常便宜的。
房参考意见:不建议购买
2、卖场格子铺:
就是在一个卖场里面,没有隔墙,只能靠数地砖辨认的开放式商铺,很形象叫“格子铺”。不能单独使用,必须统一经营,否则散户经营,根本做不走。风险也很大,部分城市针对这种没有“隔墙”的铺子,不能办产权证。因为面积可以做到超小,销售时,多以高回报、低总价吸引投资者。
房参考意见:不建议购买。
3、商场店中铺:
通俗的讲,就是“店中店”,很多商场的通道边,都是这样的铺子,商场经营的好坏直接影响商铺的收益。一般地段好,综合业态众多,依靠商场的大人流,具有一定的经营价值,但商场经营不好时,风险增大。
房参考意见:经营管理方有实力的,可考虑购买。
4、商业内街铺:
内街铺很常见,因为是独立的,易销售变现,一般开发商的商业指标,沿街铺修不完的,都会修内街铺。往往只管卖,不经营,客户购买后自生自灭。是开发商对待商业的一种“简单粗暴的方法”,客户觉得都是“街铺”,独门独户,实际口岸很假。不进行统一的招商和运营,散户自营,业态会很低端,影响价值。
房参考意见:建议谨慎购买。
5、社区底商铺:
就是住宅下面的商铺,面向社区的日常生活经营业态,经营稳定、风险小。缺点是住宅剪力墙,会影响铺子内部空间的完整性,由于上方是住宅,防止油烟,一般不能做餐饮,商业价值受到一定影响。王健林曾说:“口岸是吃出来的”。不能做餐饮的商铺,价值肯定大大打折。
房参考意见:根据小区居住人口情况,可购买。
6、沿街独立商铺:
这种商铺常见于,商业街的外侧临街铺,易聚人流;独立设计,形象好,内部空间规整;展示面好,经营业态多样,价值高。可做利润比较高的业态,获得租金高,据统计,租金比同地段的社区临街底商高50-80%,比内街铺高100-200%!可租可自用,灵活多变。而且这类商铺,银行给的评估价一般也比较高。
房参考意见:最值得购买。
综上所述,投资商铺的黄金法则就是:自己能掌控商铺的使用功能,可进可退;抛开传统商铺价值因素,沿街独立商铺,是商铺投资中的上佳选择。
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