商品房买卖合同补充协议效力：两份商品房买卖合同约定出卖人

【案情简介】

王某、张某系夫妻关系，王小某系二人的女儿。

2015年5月6日，张某、王小某作为买受人，王某作为王小某的法定监护人，与出卖人襄阳宏泰公司签订两份买卖合同及附件，约定购买位于襄阳市襄州区125号和126号房屋两套，125号房总价款746756元，买受人在签订合同时支付376756元，剩余房款37万元办理银行按揭；126号房屋总价款751404元，买受人在签订合同时支付381404元，剩余房款37万元办理银行按揭。

两份商品房买卖合同均约定出卖人在房屋交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四《合同补充协议》约定，买受人应在签订商品房买卖合同后7日内签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且按出卖人或银行通知的时间办理各项手续；若因买受人违约导致银行要求出卖人承担担保责任的，买受人应承担赔偿责任，且出卖人有权解除合同，有权收回商品房另行处理，并要求买受人按总价的20%支付违约金。5月29日，襄州区房管局对两份合同办理商品房买卖合同备案。之后，张某、王小某支付首付款，向襄阳农商银行办理银行贷款，并由襄阳宏泰公司为贷款提供阶段性连带责任保证。2015年9月，宏泰公司向张某交付房屋，张某、王某将房屋出租。2015年12月，张某偿还贷款出现逾期，襄阳农商银行将宏泰公司的保证金划扣。

2016年10月，汉口银行以金融借款合同纠纷为起诉王某、张某等七人。樊城区人民法院于2016年11月30日作出（2016）鄂0606民初4767号民事判决，判决王某、张某对于三笔借款共计200多万的借款承担连带清偿责任。后因判决未能履行，汉口银行遂申请法院强制执行。樊城区人民法院于2017年4月26日作出（2017）鄂0606执863号之二执行裁定，裁定查封125号和126号房屋，后对房屋进行了预查封。

2017年7月，宏泰公司在襄州区人民法院起诉张某、王小某、王某，请求判令解除双方签订的两份商品房买卖合同，依法确认两套房屋所有权归宏泰公司所有，张某、王小某、王某归还房屋并赔偿垫付款和支付违约金299632.08元。经调解，襄州区人民法院于2018年9月6日作出（2017）鄂0607民初4145号民事调解书，双方达成如下协议：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、张某、王小某、王某于协议签订后5日内配合宏泰公司办理撤销商品房买卖合同的相关手续，将合同、销售发票等相关资料及所购房屋全部退还宏泰公司；三、宏泰公司代张某、王小某、王某偿还的银行按揭贷款，由宏泰公司直接从应退还的购房款中扣除；四、张某、王小某、王某按所购房屋总价的20%向宏泰公司支付违约金292867.4元，该款项直接从退还的房屋购房款中扣除；五、张某、王小某、王某返还房屋租金收入7500元，宏泰返还房屋维修基金7423元，抵扣后，三人返还77元；六、张某、王小某、王某未能按协议约定交付房屋，则应向宏泰支付违约金10万元。

2019年7月，宏泰公司对樊城区人民法院查封125号、126号房屋提出执行异议。2019年7月16日，樊城区人民法院作出（2019）鄂0606执异158号执行裁定书，裁定驳回异议请求。宏泰公司遂提起执行异议之诉。

另外，2018年5月30日，宏泰公司作为权利人，取得125号房屋和126号房屋的不动产权证，权证号分别为鄂（2018）襄州区不动产权第XXX号和第XXXX号，权利类型包括国有建设用地使用权和房屋所有权。

律师作为原告宏泰公司的诉讼代理人发表代理意见如下：

原告宏泰公司基于开发建设，以原始取得的方式取得涉案房屋产权，并取得房屋权属证明；涉案房屋未办理产权转移登记，因此，原告仍然是涉案房屋的产权人。《中华人民共和国物权法》第22条第2款及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第五条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败”；“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款的债权消灭”。即商品房买卖合同解除的，债权消灭，预告登记失效。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并未实际占有该财产，但第三人依照合同约定保留所有权，申请执行人已经向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对第三人的债权。（2019）鄂0606执异158号裁定书适用法律错误，本案中，虽然根据《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）的相关规定，预查封的效力等同于正式查封。但通知同时规定预查封房屋的房屋权属只有在预查封期间被登记至被执行人名下时，预查封才自动转为查封登记，且预查封具有期限。因此，预查封并非正式查封目前法律仅规定被查封房产不得再行转让，在预查封状态下的房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，应当受到法律保护。商品房买卖合同解除后，商品房本身不再是预查封的对象，故（2019）鄂0606执异158号裁定书错误理解了“执行标的”的含义。综上，原告系涉案房屋的产权人，且与第三人买卖合同被合法解除，涉案房屋不再符合作为被告于第三人金融借款合同纠纷执行标的物的条件，故请求判决不得执行，并要求第三人协助办理交房手续。

一、不得执行125、126号房屋。

二、驳回其他诉讼请求。

樊城区法院经审理作出（2019）鄂0606民初5762号民事判决书，认为本案的争议焦点为商品房买卖合同的解除能否阻却本院对涉案房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。关于预查封，根据《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号），下列房屋未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。只有当土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才转为查封登记。本案中，涉案房屋系宏泰公司开发建设，出卖给张某、王小某后，至今未转移登记至张某、王小某名下，房屋所有权仍属于宏泰公司。根据商品房买卖合同附件的约定，张某偿还银行贷款出现逾期，宏泰公司在承担还贷保证责任后有权解除商品房买卖合同。襄州区人民法院（2017）鄂0607民初4145号民事调解书，确认解除商品房买卖合同，对125、126号房屋继续执行的基础条件已不存在，故宏泰公司享有排除强制执行的民事权益，其要求停止对两套房屋强制执行的诉讼请求合法有据，本院予以支持。

本案的重点在于购房人签订买卖合同后享有的仅仅是物权期待权，并不享有房产的物权。其次，根据相关规定，法院虽然有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封，并且明确待房屋权属登记后自动转为查封登记。但上述规定实际上仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行行为为目的再次设定权利负担、改变权利权属及占有现状的行为，并未禁止非以规避执行行为为目的的对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。

执行异议之诉多涉及双方法定权利的对抗，如何在权利对抗中找到突破口，就在于对于法律立法本意理解以及探索何种权益保护的优先，更在于对于法律的立法目的的研究。因此，参考最高院类似案例以及了解相关法律的立法本意对于执行异议之诉的律师是很有必要的。

相关法律知识：

合同未约定违约金怎么赔偿

1、仍可要求违约的一方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据2021年生效的民法典的最新规定，当事人签订合同但未在合同里约定违约金数额的，仍然可以依据民法典中关于合同违约的内容，要求违约方继续履行或承担相应的违约责任。

2、法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十八条,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。