海淀区北部新区最新消息，最火的北部片区又上新

各位粉丝：

对当前北京楼市稍微熟悉的粉丝都知道，近两年北京的楼市，无论是二手房还是新房，都呈现了冷热不均的现象，而海淀可以说是全市“独一份”最热的区域。从新房来说，海淀北则是最热的区域。

这里要说一个概念，所谓的“海淀北”并不是单指海淀的北部地区，因为近两年海淀新房的供应量并不多，由于地理区域的接近，昌平南部与海淀临近的区域，新房也基本上吸引的都是海淀的上班族。

从永丰到生命科学园，从朱辛庄甚至到沙河高教园，基本上每个新盘都卖的很好，不得不感慨海淀群众的购买力之强。

今年北京前两批集中供地已经完成，这两批里并没有海淀的地块，而这两批中最靠近海淀的地块——昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”地块即将获批预售、入市销售。在当前楼市新形势下，是否能延续海淀北的火热和神奇，值得拭目以待。

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无论是土拍，还是新房的销售，近两年都可以明显看出楼市的分化。

即便是在城六区，也依然是有些片区火热，有些片区新盘扎堆却遇冷。

而海淀可以说是全市冷热不均的楼市中“独一份”，只要是海淀，或者面向海淀购房者的新盘，大都比较火热。

这其中最重要的原因还是楼市或者房价变化的最根本逻辑——供需关系。

从需求上看，海淀的就业人群无疑是全市中购买力最强的。虽然近期互联网大厂曝出一些降薪和裁员，但无可否认的是，当前互联网仍然是薪资最高的行业，大厂员工也是房子购买力最强的群体。

而从供应上看，由于海淀五环内都已经是建成区，因此供地非常少，近两年五环内也就供应了一个前些天被秒光的北沙滩。

近两年海淀新地块和项目主要供应是在北部的永丰，不过和朝阳动辄一个片区三四个地块的供应，其实永丰的供应量也不算大，两三年的时间也就供应了两三个新地块。

仅仅靠永丰两三个新项目，依然无法满足海淀庞大的购房人群。因此昌平的北清路、朱辛庄、乃至沙河也都成为了海淀购房需求外溢受益区域。

从近几年北部地区销售的新房可以看出，从幸福里到匯德里，到万橡悦府到云璟，这片区域几乎每个新盘都卖的很快，几乎不愁销售。

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刚才说了，决定楼市和房价的基本逻辑是供求关系，而决定供需关系中“需”这一部分的其实是产业。

有了产业尤其是高端产业，才能吸纳高端就业人才，拿着高工资的人群购买力自然强，而且因为通勤的考虑，自然会在工作地也就是产业******区的周边，或是通勤交通便利的区域买房，最终带动这片区域的楼市热度。

海淀北部就是这个逻辑，之前我们曾经说过。

海淀的产业核心是中关村科学城，从其他城市它城的发展来看，这些年逐渐是在往北扩的。

传统的中关村位于南部区域，已经是建成区了，无法再大规模的规划建设，所以随着中关村科学城的北扩，高端产业也在随之快速的向北发展。

从最初的中关村地区，到上地、西二旗、后厂村区域，到如今再向北，重点发展永丰、翠湖等区域，甚至辐射到朱辛庄等昌平的未来科学城西区。

无论是海淀分区规划，还是中关村科学城规划，中关村科学城的空间结构最重要的是“两轴”。

“一纵轴”是南北向的中关村大街。“一横轴”则是北部地区的北清路前沿科创发展走廊。这条横轴沿着北清路，连接昌平、海淀两大区域，沿线覆盖了生命科学园、中关村软件园、航天城、永丰产业基地、翠湖科技园、未来科学城等核心组团。

而前年正式揭牌的北京自贸试验区中，科技创新片区也是通过北清路，将海淀的翠湖、永丰以及昌平的生命科学园连成一片。

因此，昌平的未来科学城西区，尤其是生命科学园部分，显而易见将更受益于海淀高端产业的辐射。

这也是昌平南部靠近海淀的几个新盘火热的原因之一。毕竟，光是离得近没用，自己有产业，有配套，要宜居，才能吸引人来。

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在今年首批供地中，17个地块9个是底价成交的，现场竞价的8个地块中，也只有3个竞到了地价上限，分别是朝阳的崔各庄、丰台的纪家庙，以及昌平的生命科学园地块。

而生命科学园地块则是参与竞争开发商最多的，一共有10家开发商或联合体参与，参加竞拍的大都是央企和国企，最终拿地的建发也是一家国企，此前朝阳的望京养云就是其开发的，目前已经接近售罄。

开发商是拿地前都要做各方面的调研和推算，这从一个侧面显示，生命科学园这个地块是开发商们普遍认为比较优质的地块。

这个地块的区位确实非常好，虽然属于昌平辖区，但今年海淀还没有供地，这个地块则是离海淀最近的，与海淀永丰基本上就是一街之隔，就在北清路南侧，京新高速旁，而京新高速另一侧往南就是互联网大厂******的西二旗。

同时，这个地块周边还有两个地铁站，北侧大约800米是地铁昌平线生命科学园站，往东南方向则还有13A线和B线的新龙泽站。

而且，从规划线路看，还有19号线北延和31号线（北部联络线）这两条轨道交通覆盖这片区域。31号线的实施会晚一些，而19号线北延则是近期就要实施的线路，大概率会进入轨道交通三期建设规划。

19号线北延从目前的牡丹园站出发，向北通至昌平的沙河高教园，自南向北贯穿生命科学园这片区域，很有可能会在生命科学院站和昌平线换乘。而且19号线是大站快车，可以很快速的到达互联网大厂云集的后厂村（中关村软件园站），更是能很方便的前往金融街等中心城区。

另外，北清路正在建设升级为没有红绿灯的城市快速路，直达京承高速与机场北线相连，将海淀北部与昌平未来科学城乃至首都机场联通起来。

虽然生命科学园地块和海淀永丰“一街之隔”，但两者的价格却相差很多。北清路北侧的永丰新房单价已经是8.3万元/平米，而南边生命科学园地块的销售指导价仅6.2万元/平米。

目前这个地块周边区域的二手房价格也已不菲，老旧小区没有太大可比性，次新房方面，南侧的融泽嘉园二手房价在6.5万元/平米左右，金域华府已经超过了8万元/平米。

北侧的领秀慧谷，二手房价格也在每平米六到七万元；北清路沿线往东的公园悦府，二手房售价已经超过了7万元/平米。

因为限价，相比二手房，新房还是有着比较高的性价比。

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据了解，生命科学园这个项目已经公布案名，为建发·珺和府，近期将获批预售，售楼处也将在近期开放。

项目占地约2.56万平米，总建筑面积7万多平米，容积率2.8，采用的是绿建三星住宅建筑标准。

这里普及一下知识，绿建三星的标准有5大项建筑指标，包括安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等，共100多项小的建筑指标。

相比传统普通建筑，绿建三星建筑在外窗设计、外围护结构设计、隔声均有更高的评价要求，绿建三星建筑对外围护结构及外窗的热传导系数要求更高，想要达到绿建三星标准，就需要降低外窗的热传导系数，使用更加好的窗户，这样对于住宅本身就会更加的节能，环保，居住更加舒适。同时在分户墙体之间以及卧室楼板之间的隔声性能也要比传统普通住宅要好，噪音干扰也要明显减少。

小区采用了新中式的设计，共有9栋住宅楼，有洋房也有高层，小区内设计了约2万平米的园林景观，融入了江南水苑、亭榭等元素。

户型方面，是两居到四居都有，建筑面积约87至130平米，得房率约74%至80%，南向房间全部都有飘窗。

101平米的三居室，是三室两卫的格局，客厅和南向主卧都有飘窗，值得一提的是，主卧还是一个270度的转角飘窗。

113平米的三居，则是南向三面宽，客厅和两个卧室均朝南，也都带飘窗，主卧还有一个衣帽间，餐厅部分还有一个家政间。

130平米的四居是一个四叶草的户型，也是南向三面宽，主卧是270度的转角飘窗，次卫旁也有一个家政间。