正弘城50亿，河南民企首单正弘城CMBS22亿元发售

河南商报首席记者 杨桂芳

就在今年4月正弘城CMBS（商业物业抵押贷款支持证券）正式过会后，7月27日，正弘置业推出了“中银资管—正弘城资产支持专项计划圆满发行”的海报。

22亿元！河南首单民企CMBS

河南商报记者了解到，在今年4月16日，上交所对外发布的已出函债券项目显示，中银资管-正弘城资产支持专项计划在2019年向上交所提交申请，今年4月成功过会，这是河南首单民企CMBS，也是郑州首个购物中心CMBS。

据悉，其发行总规模22亿元，期限为18年，其中优先级19亿元，次级3亿元，信用评级AA 。此项目由中银证券牵头并担任主承销，管理人为中银资产管理有限公司，受托人为中原信托，监管银行为中原银行，并由联合信用进行评估。

何为CMBS？据悉，以商业物业租金作为还款来源的资产证券化产品根据交易结构不同可分为两类，第一类为未进行物业抵押登记，以二房东作为实际融资人的资产支持专项计划；第二类为办理物业抵押登记，以信托受益权或银行委托贷款债权作为基础资产的双SPV资产支持专项计划，即商业物业抵押贷款资产支持证券化或商业物业抵押资产支持票据，也就CMBS。

据中银证券项目参与人苏涛介绍，资产证券化可以提升企业的举债能力，让企业融资成本比较低，增强企业资金流动性，这在日前房地产置业公司债券融资受限情况下，越来越多的地产企业通过商业物业进行债券融资。

“从投资者角度来看，大家比较看好正弘城这处物业的价值。”苏涛说，投资者也比较喜欢这个产品（正弘城CMBS），从目前正弘城的租售比、人流量、盈利能力、现金流、未来运营等方面来看，各项指标显示是比较好的。

让河南商业企业有了更好的发展方向

CBRE世邦魏理仕郑州顾问及交易服务商业部董事张桐告诉河南商报记者，在2016年全国首单CMBS成功发行以前，全国的购物中心或商业不动产大都通过经营性物业贷等银行贷款方式进行融资。与经营性物业贷对借款人的主体资质要求较高相比，CMBS则会更多关注商业物业本身的资质（例如商场的产权是否清晰、建筑体量及规模、租户信用情况及历史租金回收情况、物业地段、商场经营情况、租金、出租率、现有商户租期等）。

“正弘城位于城市新兴核心商圈-花园路商圈，为地铁2号线、8号线上盖，整个购物中心部分由单一业主（正弘）持有，自2018年四季度开业以来出租率一直保持在95%以上，租户品质、经营稳定性及租金方面也一直处于郑州商业市场的领先地位。”张桐认为，正是基于对上述信息的评估，进一步确立了其优质商业资产的属性。

在苏涛看来，正弘城CMBS对于河南商业地产来说将会起到一个好的带头作用，对于正弘城来说也会形成较好的品牌效应，利于商场汇聚更高端的、更好的品牌，并进而吸引更多客流，让商业运营形成一个良性的循环。

苏涛认为，正弘城CMBS发行后，将会让河南拥有商业物业的企业有了更好的发展方向。同时吸引机构投资人注意到河南也拥有这种优质的商业物业和CMBS产品，并吸引他们来河南投资。在这种趋势下，会刺激河南商业持续向好发展。

（编辑 熊子文 施尚景 吉倩倩）