小区车位产权到底归谁所有 住宅小区车位究竟应当归谁所有

和大家分享一则关于住宅小区车位的归属与利用的案例

博特房地产开发有限公司（简称“博特公司”）与西京市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得位于西京市某地土地使用权，并以新建住宅的方式，完成对工程项目的建设，将小区名定为丽水小区。此后，博特公司陆续将丽水小区的商品房出售给刘某华等154户业主。刘某华是西京市丽水小区业主之一，也是业主委员会成员。丽水小区于2015年竣工验收后，博特公司将各商品房以及附属设施等全部交付给各业主使用。经博特公司申请，西京市房产管理局于2016年1月16日颁发了丽水小区地下室41个停车位的产权证，并出租给业主使用。刘某华认为，车位应该归属于全体业主而非开发商，因此2017年6月13日，其作为业主委员会的成员，以博特公司侵占丽水小区地面和地下室停车位为由向法院起诉，要求博特公司返还车位。

那么，住宅小区的车位究竟应当归谁所有呢？解答

这涉及民法典规定的小区车位和车库的归属和利用的问题。在区分所有的建筑物中，车库、车位的问题很复杂，也非常重要，现代城市建筑住宅必须有足够的车库和车位。过去的观点认为，地下车库不能设立所有权，而应当采取共有，设立专有使用权的办法，以保障车库、车位用于防空设施等需要，我国法律一直以来都规定，车库、车位的基本权属状态是业主所有。车库和车位有所区别，车库是指六面封闭的停车场，而车位则是指在地表设立的停车区域。

《民法典》第275条对车位和车库的归属作了规定，即：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第276条则规定了小区车位利用的原则，即：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

根据《民法典》第275条和第276条的规定，确定车位和车库的权属应当首先依据合同确定。其中，如果车位和车库是通过出售和附赠取得的，则所有权归属于业主；如果车库、车位只是出租的，所有权仍归属于开发商，但业主享有使用权。通过出售和附赠车位、车库的所有权属于业主的，车库、车位的所有权和土地使用权应当进行登记。需要注意的是，在转移建筑物区分专有权也就是住房所有权时，车库、车位的所有权并不必然跟随住房的权属一并转移，也就是说买房并不必然就买了车位。

另外，《民法典》还明确了占用共有道路或者其他场地建立的车位，属于全体业主共有。至于如何使用，确定的办法是，首先，应当留出适当部分作为访客车位；其次，其余部分不能随意使用，应当建立业主的专有使用权，或者进行租赁，均须交付费用，而不是随意由业主使用，保持业主对车位利益的均衡，防止出现买车位的业主吃亏，没买车位的业主占便宜的问题；最后，属于共有的车位取得的收益，除管理费外，归属于全体业主，由业主大会或业主委员会决定，将其归并于公共维修基金或者按照面积分给全体业主。另外，在使用原则上，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，但并非一定要通过出售来满足，出租亦能满足业主的需要。

本案中，案涉车位经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，且并未占用业主共有的道路或者其他场地，根据《民法典》的规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，在没有被出售、附赠或者出租给小区业主的情况下，案涉41个停车位应当归属于博特公司所有，小区业主或者业委会无权主张涉案停车位的所有权。另外，开发商博特公司将案涉全部车位出租给部分业主使用，也符合第276条规定的“车位、车库应当首先满足业主的需要”的要求。因此，刘某华要求博特公司返还车位的诉讼请求难以获得法院的支持。

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