别墅为什么比高层价高？为什么很多人从别墅搬回了高层

提起别墅，你第一反应想到的是什么呢？早晨，推开窗户，映入眼帘的是一汪碧绿的湖水和清新的空气；阳光灿烂的午后，在庭院的树荫下，和孩子们玩闹、嬉戏；傍晚时分，在爬满藤蔓的花园里和父母栽种花卉……长期以来，在人们的印象里，别墅总是给人带来一种华丽、富贵、舒适、优雅的感觉。正因如此，拥有一栋别墅是很多家庭的梦想，不仅可以改善生活的品质，同时也是身份和地位的一种象征。

近些年，随着房地产市场的快速发展和住房建筑技术的进步，市场上别墅产品的种类也是越来越丰富。比如，独门独院的独栋别墅，由多个单元住宅组成的联排别墅，介于联排别墅与独栋别墅之间的双拼别墅，由多层复式住宅上下叠加在一起的叠拼别墅等等，不仅迎合了市场上多种多样的购房需求，同时也降低了别墅的购置门槛。不过，任何事情都有两面性，不少业主在住进别墅后，却抱怨居住体验并没有想象中的那么完美，甚至又搬回了高层，这是为何呢？

最近，一个许久未联系的客户告诉我，终于把住了5年的别墅卖掉了，虽然亏损了一部分，但就目前这个行情，能够脱手卖掉，他已经感觉很庆幸了。谈起卖掉别墅的原因，他发了一顿牢骚：当初满心欢喜买了别墅，可住进去才发现，居住体验并不“友好”，房子的位置恰好被周边的几栋高层住宅所环绕，光线很容易被遮挡，而且常常还会给人带来一种莫名的压迫感。除此之外，小区周边除了自然景色好一些外，生活一点也不热闹，基本没有适合年轻人休闲娱乐的商场，时间久了，就会感觉很乏味和枯燥。

因此，和家人考虑再三之后，他才决定把别墅卖掉，又搬回了市中心的高层。他还说，别墅好不好，真的只有自己住了才知道，千万不能只看表面。实际上，这个客户遇到的情况并不是个例，近些年随着别墅产品越来越多和居住门槛逐步较低，虽然购买别墅的人群是越来越多了，但同时我们也看到，其中很多人又悄悄卖掉了别墅，甚至卖不掉就先把别墅空置下来，然后又搬回到了市中心的高层。那么，为什么会出现这种现象？内行给出5点原因，住别墅并不容易。

1、别墅居住成本太高，即便买得起，但装修成本和生活成本，一般家庭也承受不起。

总体来看，一套房子的居住成本主要包括前期的购置成本，中期的装修成本和日后的生活成本等等。由于别墅产品的居住品质高，户型面积也大，所以总房款支出少则五六百万，多则要千万起步。即便前期买得起，但别墅的装修成本，物业管理成本，水电费成本、日常通勤成本等都要远高于高层住宅小区。

据了解，抛开总房款和装修成本不算，其他日常支出每月至少也要上万。当然，对于收入水平较高的家庭来说，这些成本或许可以忽略不计，但对于盲目购置了别墅或者收入水平一般的家庭来说，别墅持有成本是比较高的，而且如果后期选择空置，其中很多支出也是必须缴纳的，所以一般家庭往往承受不起，选择搬回高层也就不难理解了。

2、别墅虽然较为稀缺，但属于小众化的住宅产品，所以市场流通性比较低，地位略尴尬。

众所周知，在住宅市场中，别墅属于稀缺产品，但有时候稀缺并不代表具有较高的保值升值功能。毕竟，商品价格是由供需关系决定的，与迎合大众需求的高层住宅相比，别墅由于购置价格和居住成本高，所以属于小众化的产品。

试想，别墅动辄千万的价格，一般收入的家庭根本买不起，而那些能够买得起的高收入家庭，往往又十分重视居住品质，所以自然不愿意购买一套别人已经住过的二手别墅。因此，不管别墅如何稀缺，只要购房者接受程度低，那么别墅的流动性就会降低，这样保值增值功能自然就会变得比较差，而且当业主着急用钱的时候，往往还无法及早变现，所以对于很多家庭来说，别墅的地位都略显尴尬。

3、与市中心的高层产品不同，别墅的配套具有一定的特殊性，一般人会不适应别墅生活。

对高层来说，容积率在2-3，往往就被看作是低密住宅了。但别墅产品不一样，别墅最大的特点就是容积率低，一般在0.5左右。正因如此，别墅对土地的利用率极低，所以基本都位于城乡结合部或更偏远的郊区，这些地段，周边往往没有大型商超、没有公立学校，没有大型医院，甚至没有公交或地铁，而这些恰恰是绝大多数购房者都重点考虑的生活配套。

因此，别墅并非适合所有的人，如果盲目跟风购买，结果反而可能会遇到诸多生活的不便。那么，到底哪些人群适合购买别墅呢？在笔者看来，主要有以下几类：退休的老年人，平时喜欢安静和种种花草，也有一定的经济实力；能够负担得起私立学校学费的家庭；拥有多辆私家车，平时可以满足不同出行需求的人；家庭成员较多，对居住空间要求大的家庭等。

4、如今市场上别墅产品五花八门，很多家庭购置了经济型的小别墅，往往无法获得理想的居住体验。

在传统概念中，空间宽敞的独栋别墅才是真正的别墅产品，后来又逐渐衍生出了200平方米-300平方米左右的双拼、联排、叠拼等别墅产品，被业内统称为“类别墅”。不过，考虑到购房者的经济能力，为了迎合市场需求，近些年一些200平方米以下的小面积住宅也打着别墅的旗号应运而生了。

别墅面积越建越小，虽然降低了别墅的购置门槛，但这些经济型小别墅的居住体验却较为一般。一个朋友告诉笔者，初看时，这些小别墅十分精致美好，但入住后却并非如此。虽然也是别墅，但是建筑面积太小了，如果家里成员较多，空间根本不够使用，而且购买的时候，价格还要比大平层住宅、洋房高得多，但住起来却还不如大平层、洋房，所以经济型小别墅往往不够实用，略显鸡肋，这也是很多家庭选择搬离别墅的原因之一。

二、市中心高层优势凸显，也是让购房者搬离别墅的重要原因。

根据央行数据统计，目前我国住房拥有率高达96%，户均拥有住房1.5套，住房总量逐渐趋于饱和。对此，潘石屹也表示，20年前，我国城镇人均住房面积仅5.7平方米，所以房地产成为了刚需，但如今人均住房面积已达到37平方米，所以房地产已经不再是刚需了。实际上，改善住房需求越来越多已经是一个不争的事实，在很多大城市，甚至逐渐开始占据主流需求。随着改善住房需求持续增多，房企也开始更加重视房子的品质，其中很多城市的市中心都出现了高品质的高层住宅，而且容积率都不太高，绿化也不错。

一般来说，与别墅产品相比，这些市中心的新式高层住宅具备明显的优势：1、地段优势，占据城市核心区和重要资源。2、配套优势，交通、商业、医疗等资源完善醇熟，生活十分便捷。3、户型优势，与传统户型相比，户型的挑高、面宽、进深等尺度均进行了调整和优化，在采光、通风、视野等方面有了很大改善，这是很多别墅无法相比的。4、价格优势，别墅动辄五六百万起步，而市中心高层总价要比别墅便宜不少，所以性价比较高。显然，与郊区的一些别墅相比，市中心高层优势凸显，变得越来越有吸引力。

最后总结一下：在买房子这个问题上，既要考虑好自身的经济能力，更要考虑好自身的居住需求。别墅固然不错，但不可盲目跟风购买，除了需要建立在强大的经济基础之上以外，购房者还应该看到别墅的“不足”之处，比如地段、配套和流通性等层面的不足，否则入住后很可能会遇到比较棘手和麻烦的事情，这也是不少人从别墅搬回市中心高层的主要原因了。因此，笔者建议，如果拥有一定的经济基础，家中也有孩子上学，平时比较喜欢热闹的生活氛围等等，那么选择市中心的高层住宅无疑会更合适一些。对此，你怎么看呢？