土地流转价格有哪些？透析土流网如何玩转千万亿级土地市场

10年前，许多人和伍勇一样，毕业后说要做农业、农村的生意。有人做了农村物流、有人做了农村电商、O2O，但大多都以失败而惨淡收场。伍勇的眼光与常人不同，他从农村土地入手，开创了国内首个土地流转的大型门户网站——土流网。

10年后，土流网已然成为国内土地流转的领军企业，甚至还将土地的生意从国内做到了国外。35斗的记者来到长沙，见到了土流网的创始人伍勇，为我们讲述了他和土流网的十年。

土流网创始人伍勇

见到伍勇时，35岁的他穿着一身白衬衫，就像在致敬那个白衣飘飘的年代。许多人比伍勇更早拿到融资，更早举行了狂欢，更早玩起了跨界，也更早地和他们的公司一样，消失在了互联网创业的退潮中。

从千帆竞进走到今天，土流网走到了孤帆远影。伍勇觉得，陪伴他最多的就是孤独。土流网常年占领超过90%的土地流转市场份额，转头四处瞭望，周围很少有对手对标学习，极少有同行可以探讨。伍勇每天想得最多的就是土流网该往何处去。

对于土流网来说，每天都是第一天。

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tuliu.com、nongjiao.com、yanzi.com、zhuzhai.com这些看名字就知道是什么的顶级域名，都出自伍勇之手。这也难怪如今搜索“土流”“土地流转”等相关关键词，跳出来的前3位链接，非土流网莫属。

伍勇曾在大学期间通过抢注国内各大高校域名，打造“千校联盟”的大学生信息平台，赚到自己人生的第一桶金。从那时候开始，他便尝到了由互联网带来的甜头。

土地流转的灵感就来源于他对租房信息的搜寻。人们之所以找房方便，是因为网上有许多房产资源的信息以及线下房产中介的存在，“为什么土地不可以？”农村出身的伍勇立即联想到家乡大量荒废的耕地，如果在政策允许的范围内，让那些土地流转起来，岂不是既能实现土地资源的合理配置，又能增加当地农民的收入？

经过前期的市场调研，伍勇发现传统的农村资产管理有许多问题，主要体现在4个方面：1.资源、资产闲置不集中；2.供需不对称、交易不规范、不安全；3.无法通过贷款等金融手段实现溢价；4.农民利益得不到保护，集体资产流失严重，乡村有效治理难度增大。

针对这些问题，土流网首先将农村的闲置资产梳理出来，农地、林地、宅基地、机器设备、集体企业……近几十种项目几乎包括了农村的所有闲置资产。通过土流网平台，把以前分散的资源集中起来并进行展示。

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为了解决供需不对称的问题，土流网会把这些资源作出集中的归纳分析，重新规划整理，实现招商引资、推广运营以及为农民提供贷款、投融资等金融服务。帮助农民实现经济增长，最大程度地保护农民的利益。

大致的经营模式是：土流网会免费帮助那些需要出租土地的农民，只要他们拨打热线电话就可以发布土地信息。而大型的种植户、土地开发商、政府机构等都是土流网的收费客户，土流网会为他们提供精准的、全面的土地信息，与他们开展相应的合作服务，网站的盈利模式便初步形成。

需要特别强调的是，伍勇针对农民用户，最开始就取消了发布信息需要注册的限制，而是改为电话核实信息的审核后置，这样就可以从众多竞争对手中，最快速地聚拢信源，让土流网迅速成为了土地流转领域的“淘宝”和“58”。

许多时候，一个不经意的微创新，就是日后成功的“蝴蝶效应”。

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举行完10周年庆后，伍勇根本没来得及休息，非洲代表团就赶过来参访土流网，中非共和国理事当即表示，希望土流网能够走到非洲去，流转那里更广袤肥沃的土地。

这对许多人来说很新鲜，但对伍勇来说，不是一个新鲜事儿了。

土流网成立不久，他就发现，黑龙江地区的信息网上，经常会有俄罗斯土地流转的相关信息发布；云南地区，就会有许多缅甸、越南等土地流转信息发布。

最开始伍勇觉得是对方发布错了，但次数多了，对方就一再表达，希望可以在土流网上发布这些信息，因为这些地方确实有许多土地需要流转。土流网又是最大的土地流转平台。

海外信息多了，伍勇就开了土流网海外频道。如今，在土流网海外频道挂牌土地达到了6630宗，面积达4342万亩，面积相当于整个比利时，几乎有2个北京市那么大。

而在国内，土流网已经累计流转出去了超过1亿多亩土地，一个有趣的问题是，这些流转的土地都去了哪儿？

土流网上有个大数据频道，数据显示，在土流网上流转的土地，55%流向了农业种植养殖大户，32%流向了农村合作社以及农业企业。

他们为什么选择土流网？

土流网大数据评估体系

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在土流网上，每块挂出的土地，土流网都会基于10年的大数据评估体系、SaaS等系统，详细地公示出土地权证，土壤质地、有效土壤厚度、肥力等地块情况，以及周边环境、配套措施、经营现状等信息。

线下，土流网试验并推出了多种解决土地流转相关配套问题的前瞻性解决办法。

以江西丰城模式为例，2018年12月，土流网与江西省丰城市共同建成全国首家政企合作乡村振兴农村产权运营管理公司。在丰城首创“一权一资产、一域一托管”服务模式。“一权”是指农户承包土地经营权，“一资产”则是指农村集体经营性资产。

农户承包土地经营权是农民最核心的权利，其最主要的特点就是价值大和总量大，截至2017年底，全国家庭承包经营耕地流转面积5.12亿亩，但流转面积还只占家庭承包耕地总面积的37%，说明流转交易的空间很大。而集体经营性资产正是国家进行农村集体产权制度改革的重点。对乡村振兴具有重要意义。

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除此之外，土流网提出“土地超市” “土地银行”模式。

在“土地超市”，农户通过各村建立的土地股份合作社，村集体通过农建投公司将闲置的承包地和集体土地整合，由政府规划、整理、建设配套设施后提交到土地超市挂牌。运营管理公司对挂牌土地进行项目包装，数字化上架后通过土流网线上线下的招商渠道，面向全国招商，并通过竞价等方式实现交易。农业投资客商通过“土地超市”自主选地后，在线支付交易定金，或以直租、竞价等方式，便捷、灵活、安全的实现租地需求。

而到了“土地银行”，农户及村集体以村为单位将土地存入土地银行，合资公司协助银行对存入土地的未来收益进行评估，银行根据评估金额以村为单位提供一定比例的授信。因为是一次性抵押全部剩余年限未来的土地收益，因此只需完成一次抵押贷款手续，农户就可获得一张长期的“信用卡”。这样的批量授信减少了贷款手续，降低了贷款利率、提高了贷款额度。

有用地需求的个人或企业，通过“土地银行”的“按揭分期”支付土地租金，可一次性流转全部剩余年限的土地经营权。这种服务模式解决了以往一年一付租金导致的企业不敢投入基础建设、农户随时反悔、租金随意涨价等妨碍持续扩大生产经营的问题。

同时，土地银行引入第三方服务机构提供农田管理服务以及不良资产产生后的资产处置服务，有效控制风险。

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谈及土流网运营中的风险问题，无疑是关于土地金融的业务。伍勇说，土流网并不是担保公司，它一直都是中间方的角色。农民将土地经营权抵押给银行以后，由专业的担保公司负责担保，如果农民未能及时还款，担保公司便会承担责任，而土流网会帮忙处置农民的土地经营权，将产生的收益还给担保公司。

土流网负责评估土地价值、银行负责调查个人信用、担保公司负责进一步的调查，三方各司其职，形成了一个风险控制的闭环。这样一来，不仅降低了银行的风险，还提高了农民的贷款额度，同时也规避了土流网开展土地金融业务的风险。

如今，土流网更与蚂蚁金服达成合作，基于土流网的用户白名单，开始了向普惠金融上布局和发力。

事实上，无论是降低土地流转门槛，用加盟模式降低土地流转费用，用金融赋能土地，伍勇一直在做的，就是想让土地的价值发挥到最大，让天下没有难种的地。

慢未尝不是一种快。这也是土流网连续10年保持行业第一的最重要原因之一。

10年积累，土流网在农村生产、生活服务等方面积累的大量农民交易和行为场景数据已经形成了其大数据壁垒。叠加到卫星遥感、气候、农业保险、农产品价格等数据，形成了土流网大数据智能评估体系。它可以为优质农业种植户、优质农业项目、优质土地授信，拓宽金融机构下乡渠道，方便政府监管决策，实现土地数字化运营。

这是土流网过去10年的实践路径。未来伍勇将开启土地流转3.0时代——土地信托。以土流网农村产权交易平台——农交网、土流金服、住宅在线、美丽新乡村等多边业务组成的农村生态之网，是伍勇数字土地经济体的初步构想。

不断试错迭代、不断创新和突破，从一个平台到联动整个产业，土流网新的10年，又会是一次孤独但不孤单的旅行。