上海发展的机会在哪里：依旧看好上海的四个理由

最近楼市一点都不太平。

救市新闻一个接一个，看都看不过来，大部分人却不买账。

首先很多政策不落地，北京、深圳、上海只是发了一个文件。

不买单的另一个原因是，对基本面还是没信心。

虽然上半年经济恢复不错，由于“温差”存在，普通居民并没有感受到。

不断地有突破下限的数据出来，大家信心进一步减弱。

比如人口出生率暴跌，预计今年新生儿童数量不超过800万。

按照平均寿命80岁计算，以后我们只有6亿多人。

连孩子都不敢生了，谁还有信心买房？

全国先不讲，至少环二对上海长期发展仍有信心。

全国人口暴跌，不代表上海暴跌，上海对外来人口依旧有吸引力。

改革开放后，上海本土生育率极低，很多年份自然增长都是负数。

1995-2015年，上海人口暴涨1000多万，依靠的是大量的外来人口。

这20年，为什么大家背井离乡来到上海？

无非是上海有更好的工作机会、更好的科教文卫资源。

除了这两点，找不到更多解释。

环二从没遇到过有人来上海是因为梧桐树下、是因为陆家嘴三件套、是因为迪士尼。

在公司视角，来上海是因为这里有人才优势、资金优势、信息优势。

回到这张图，你会发现外来人口流入2011年后急剧下滑，2015年后几乎停滞。

这是因为2010年后，上海的两大优势被稀释了。

2008年金融危机，很快迎来4万亿。

4万亿，是城市发展历史上的狂欢，开发商拿钱拿到手软，到处都是开发区、到处都是工地。

这轮城市大开发，迅速缩小了各地与北京上海的基建差距。

2009年后，二三线城市大型商场雨后春笋一样出现，各个新区修建了全新的学校、医院、地铁、公园。

随着城市化全面铺开，各地都迎来优质工作机会——钱去哪，哪里就有好工作。

2008年之前，地铁是个新鲜玩意儿；2008年后，几十个城市白领都可以坐地铁上班。

大家瞬间发现不是非去北京、上海不可。

北京有万达，上海有万达，安徽很多县城都开了万达。

所以即使放开落户，流入北京、上海的人口也不会那么多了。

然而故事又发生了反转。

2020年后，全国城市化进程明显放缓，最明显的信号就是：土地卖不动了。

2021年全国卖地收入9.8万亿，2022年7.79万亿，2023年上半年只有2.35万亿。

如果2023年下半年楼市不会爆火，全年土拍收入只有4.7万亿，真正的腰斩。

之前的开发逻辑是，卖掉住宅，用土拍收入铺路、修地铁、建学校医院等等。

土地卖不动，意味着新城开发速度降下去，意味着新的公建配套大幅缩水。

土地还能顺利卖掉的，只有几个一线城市，上海7月份之前土拍收入已经突破1000亿元。

看目前土地市场热度，上海全年土拍收入可能不会明显下滑。

这意味着上海相对其他城市的基建优势，将再次拉开。

上海的新片区继续开发，新片区内有更新的商业体、更新的学校、医院、公园。

一些中小城市土拍走到末路，一些开发区、产业园开始烂尾。

原先答应的地铁没了，原先要建的商场烂尾，大家可能还要向基建更发达、稳定的城市流入。

全国人口进一步下滑，烂尾的新城进一步增加，与上海公共配套的差距进一步扩大，人口进一步向上海流入。

当然新片区是否顺利开发，还决定了产业的走向。

2022年，上海人口净流出13.54万人。

这只是统计口径，实际离开人数可能更多——很多流动人口根本就没统计到。

然而2023年，上海人口回流500多万。

大家回来，是发现回了县城也找不到好工作。

这个现象会越来越明显。

前面提到过全国人口下滑，各地土地卖不动，新城、产业园开始烂尾。

接下来的局面就是，产业开始流失。

大家都痛恨房地产，但是不可否认房地产为产业发展做出了巨大贡献。

zf通过卖地获得收入，迅速投入到产业开发中，产业园修建需要钱、办公楼修建需要钱、招商引资需要钱。

特斯拉落户上海，各地都在眼红，但是上海给的条件你们给不了。

上海给了免费土地、160亿贷款、各种补贴，没有财政支持根本做不到。

武汉2021年土拍收入1900多亿，2022年缩水到940亿，今年7个月只有169亿。

可以预料，接下来几年武汉的产业发展将受到不利影响。

新的产业园对应着新的产业政策，一些落后区域的产业可能被吸引过去。

上海最新规划的产业基地是前湾，规划刚出来不久，山东威高集团来了，来自山东威海。

云南白药来了，来自云南昆明；信达生物来了，来自江苏苏州。

这些企业到来，意味着大量产业人口到来。

当然将来分化的，不仅是存量产业，新增产业也会拉开差距。

我们一直鼓励民营经济崛起，好像目前信心不足。

业内广泛认可的产业增量是“中特估”，股市中反映的非常明显。

其实重仓“中特估”的本质，是民营企业不敢贷款、不敢扩大经营，国家队入场，帮大家贷款、帮大家扩大产业。

这部分增量，主要是高新技术企业。

土地卖不动，当下地方zf纷纷由土地财政向股权财政转移，zf注资、扶持的高新技术企业即将遍地开花。

过去30年我们突飞猛进，主要推手是制造业，以至于获得了世界工厂的地位。

制造业相对容易复制，门槛比较低，各地都可以找到自己定位。

在房地产助推下，制造业遍地开花。

现在制造业走到头了，我们需要产业升级，就只能依靠zf投资或者扶持的高新技术企业。

这些产业，就不是谁都可以做的了。

题目简单，学渣成绩超过学霸都有可能；竞赛类考试，学霸优势才能体现出来。

这些产业首先需要巨额的研发费用，按照现在的财政状况，你觉得哪里更容易突破？

2021年，一线、二线城市研发支出已经有明显分化，四五线城市基本参与不了这个游戏。

高新技术企业需要的另一个资源是人才，需要当地有大量的优质高校、科研机构，三四五线城市再次无缘。

可以预见的是，突破西方卡脖子的产业，最大可能还是出现在一线城市。

这些产业是未来中坚力量，是未来的高收入群体******地。

这意味着，上海的产业优势将再次发挥作用。

各地的优秀高中生，依旧前往一二线城市读大学，毕业后被一线城市优质的工作机会吸引。

回县城，可能传统的制造业都没了。

如上，上海两大优势，更好的工作机会、更好的科教文卫资源再次登上历史舞台。

当然，这次差距拉开的，还有更多。

美国没有学区房，但是美国的好学校不是谁都能读，至少你需要在对应社区买房或者租房。

这些社区房价很贵、房租很贵，一些低收入群体进不来。

这些社区房价很贵、房租很贵，收的房产税很高，房产税花在当地治安、教育上。

所以房价高的地方，治安更好、学校更好。

中国没有富人区的概念，各个小区共享区级财政，但是城市间差距很大。

中小城市土地卖不动，土拍收入下滑；

中小城市产业逃离，税收开始下滑。

接下来的必然趋势是，各地财政分化加剧。

土地卖不动、税收上不来，zf没钱了各种公共服务都要打折。

某些县城公交车都取消了，真的是没钱维持。

当财政进一步恶化，可能公务员发薪都是问题。

公务员降薪之前，首先缩减的就是教育、医疗预算，好的老师、医生会不会离开？

当然影响最大的当属编外的协警、城管等等，这些人减少，后面的不方便讲，大家可以自行体会。

中小城市公共服务质量下滑，也会导致部分人口离开。

个税起征点相同，缴税差不多的情况下，找个公共服务更好的城市无可厚非。

其实不用讲城市之间，上海各区公共服务质量都不相同。

大家可以去黄浦、徐汇的老公房******地看看，再去普陀曹杨、光新等地看看，就会发现环境质量、道路维护存在巨大差距。

主要原因是，黄浦区花在每个人身上的公共预算，是普陀的四倍。

如果房地产税出炉，各个城市财政状况进一步拉大。

房地产税的税基是房价，房价不同的地方，税收总额差距极大。

城市公共服务上的差距，是今后吸引人口流入的软实力。

2022年苏州限购解除，第二天就被取消。

原因是苏州放开限购，无锡二手房挂牌量大幅增加——大量无锡居民想把房子换到苏州。

他们的目的也非常简单，苏州的房子相对保值，可以实现资金避险 。

其实苏州房价也不景气，只要比无锡强，还是会产生置换动力。

上海房价怎么走大家心里没底，大部分的共识是，全国各个城市中，上海相对保值。

有这个共识，就足够了。

上世纪30年代，全国各地生灵涂炭，上海租界区却越来越热闹——大量避险资金流入租界。

其实上海的崛起与资金避险不无关联，太平天国时期，东南一片战乱，大量有钱人涌入上海。

现在上海楼市越来越像租界，成为大家的避险标的。

不需要上海大涨，只要上海比其他城市保值成为共识，就足够了。

很多资产百万级的家庭，其实都面临着财产稀释的苦恼。

另一个深层的原因是，上海房价稳定，产业运转就更正常。

我国30年的快速发展，已经形成了非常稳固的价值体系——房地产是最终的锚定。

之前楼市火与经营贷有关系，经营贷的本质意义是，企业法人拿家里房子抵押，贷款出来做企业经营。

你看，银行给企业家贷款，都需要拿房子做价值锚定。

房价下跌了，需要重新评估，可能需要这些企业家提前归还贷款。

既然社会价值锚定房产，房价相对稳定的城市，金融体系运转正常，产业发展才能有序进行。

恒大负债2.5万亿，其实没那么恐怖，因为恒大的土地储备、在建项目没有算进资产。

这些都算进去，真正的负债没那么多。

但是如果房价崩盘，恒大的土地储备、在建项目估值崩盘，这个问题恐怕无解了。

房价稳定是金融稳定、社会稳定的基石，相对稳健的上海楼市可能成为大家的避险去向。

上海房价涨不涨先不讲，上海楼市比较健康是公认的。

首先上海楼市杠杆率全国最低，二套首付高达7成，再加上二手房价格最低，总体杠杆并不高。

第二，上海楼市依旧执行严格的限购政策。

上海依旧有大批潜在购买力被限购卡着，这些购买力在，接盘压力就小不少。

2021年，房管局说上海有1000万人租房，这些人中有不少迟早需要买房。

所以上海越来越像一个孤岛，通过楼市稳定的优势，虹吸全国的资产避险。

基于以上四个理由，我们认为上海楼市长期没有太大风险。

短期，就看大家情绪烘托到哪。

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