物业消防岗位职责和规定 物业消防管理的工作方法与要求

(一)预防

1.消防组织

义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。

(1)义务消防队员的构成。

物业项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏、责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。

(2)义务消防队员的工作。

①负责消防知识的普及宣传教育；

②负责消防设备设施及日常消防防火工作的检查；

③负责消防监控报警中心的值班监控；

④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。

(3)义务消防队伍的训练。

工好义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次消防实战演习。

2.消防制度

消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。为了达到“预防为主” 的目的，必须对日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度、消防器材管理制度等。

(1)制定物业服务企业消防管理规定。

物业服务企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求、动火作业申报制度、消防报建制度、消防检查制度、消防事故处理报告制度等。

①动火作业申报制度包括动火申报、审批、动火、结束检查四部分内容。

②消防报建制度主要是为了做好物业项目中的装修施工的消防安全防范工作。所以在物业项目装修管理工作中，物业服务企业应按法规要求对装修施工的防火设施设备改造、更新施工进行监管，大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，经审核同意后方可进行施工。施工竣工后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。其他建设工程建设单位应当自依法取得施工许可之日起7个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。施工竣工后建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

(2)制定消防设施设备管理制度。

消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、保养及检查检测制度，消防装备日常管理制度，消防系统运行操作规程等。

重点提示:

消防系统检测制度是相关法律硬性规定的，详细要求如下:

根据国家消防法律及地方消防条例规定，建筑消防设施的产权单位或者使用单位应当建立和落实消防设施的管理、检查、检测、维修、保养、建档等工作制度，对建筑消防设施、电器设备、电气线路每年至少进行一 次全面检测，检测报告存档备查。

(3)制定消防检查方案及应急预案。

根据各管辖区域特点，制定消防检查要求与标准，并制定消防演习方案及消防事故应急预算等。

消防检查方案中的重点防火单位和防火部位的确定如下。

①重点防火物业。

重点防火的物业主要包括:生产易燃易爆的工厂、大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层、度假村等。

②重点防火部位。

国重点防火部位主要包括:机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)、计算机(资讯)中心等。

(4)灭火方案的要求。

①所制定的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；

②灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；

③根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；

④有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；

⑤确定灭火预案演练的责任人；

⑥确定各人员、部门的职责及分工要求；

⑦灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。

(5)灭火预案的制定。

①在制定灭火预案前，消防安全部门负责人应组织人员深入实地，调查研究，确定消防重点。

②根据火灾特点和灭火战术特点，假想火场上可能出现的情况，进行必要的计算，为灭火方案提供正确的数据，确定需投入灭火的装备和器材，以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。

③写出文字说明，打印报批，并绘制灭火力量部署的草图。

灭火预案主要内容如下:

①物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况(特点)，物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备；

②火灾危险性及火灾发展特点；

③灭火力量部署；

④灭火措施及战术方法；

⑤注意事项；

⑥灭火预案图。

3. 消防隐患识别

消防隐患识别是消防预防工作重中之重，只有提前识别出消防隐患才能做好消防预防工作。消防隐患识别主要通过消防检查以及设备运行测试的方式进行。

(1)消防检查。

①物业消防检查的内容。

物业消防安全检查的内容主要包括:消防控制室、消防泵房、消防水箱水池、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

②消防安全检查的组织方法和形式。

消防安全检查应作为一项长期性、经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法，应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。

(2)专职部门检查。

应对物业小区的消防安全检查进行分类管理，落实责任人或责任部门，确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下，每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查，每周由班长对小区进行消防安全抽检，监督检查实施情况，并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。

(3)各部门、各项目的自查。

①消防自查的方法。

日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一一些易发生火灾的部位进行夜间检查。重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水、自动灭火等情况重点检查，必要时制定重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全得到控制。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。

重大活动检查。在举行大型社区活动时，应做出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。

②消防安全检查的程序和要求。

a.消防安全检查的基本程序:

按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查，

确定被检查的部位和主要检查内容得到检查；

对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策；

对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理，对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门；

对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。

b.消防安全检查的要求:

深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验；

检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查；

对重点的设备、设施和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改；

对消防隐患问题，立即处理；

应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。

(4) 设备运行测试。

设备运行测试的内容:

消防危险源识别工作中主要以消防设备的运行测试来确保消防设备处于完好状态，随时能投入到防火灭火中。消防运行测试主要包括消防水泵的点动测试、送排风系统的联动测试、烟感的报警测试、消防广播试播测试、气体灭火装置模拟测试、防火分区(防火卷帘门)隔断联动测试，等等。

设备运行测试的方法如下。

①消防水泵的点动测试。在消防水泵点动前应将联动主机上控制键调至手动，并触发启动按钮，此时末端最高点消火栓应设专人值守随时观察压力表压力变化，防止压力过高，在点动测试结束后将控制键调至自动。

②送排风系统的联动测试。在送排风系统点动前应将联动主机上控制键调至手动，并触发启动按钮，启动后各巡逻岗巡查各风口，确保风调正常联动开启，同时应手动恢复风阀进人关闭状态。 点动测试结束后将控制德调型自动。

③烟感的报警测试。在烟感探头前使用烟雾发生器对探头喷放烟雾，确认探头警示灯转为红色，同时确认消防监控中心报警主机是否准确报警。测试完成后将主机报警消除恢复系统正常运行。

④消防广播系统测试。将消防联动主机上的消防广播系统控制键调至手动，并触发消防广播启动按钮，先进行全范围音乐播放广播，现场确认各楼层广播正常运行，之后通过广播系统对个别楼层广播单独控制，现场确认控制准确无误。测试完成后将控制键调至自动。

4.消防隐患处置(设备维护)

通过消防隐患识别工作，对物业项目的现场消防隐患及时处置，进行消除或减小或有效控制。主要包括以下工作内容:

(1)消防设备设施损坏、故障的应及时报工程部门修复:

(2)对占用消防通道的，应及时与占用方协调，疏通消防通道:

(3)对于存在火灾发生隐患的施工现场、库房等应完善消防器材配置，设定巡查要求加强巡查；

(4)对隐患措施未能马上落实的，在落实前加强隐患的巡查强度，重点防范。

(二)准备工作

消防准备工作应在日常管理过程中根据物业项目各重点消防部位及消防隐患，编制相应的火灾火警应急预案，以及对火灾火警的应急资源准备、宜传/训练/演练对策组织落实。

1.消防应急资源准备

物业服务企业应根据制定的《火灾火警事件应急预案)的相关内容进行物资装备的事先准备工作。

(1)常规消防器材装备。

①大型物业管理区域一般配备。

大型物业管理区域的-般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。

②消防器材一般配置。

1. 楼层配置。

消防器材应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器:高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器:每个消防栓(箱)内均配置1~2盘水带、1支水枪及消防卷盘。

b.岗亭配置。

物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器， 在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。

C.机房配置。

各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。

d.其他场所配置。

其他场所配置灭火器材应能保证在发生火灾后能在较短时间内迅速取用扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩 大蔓延。

(2)消防装备的维护、管理。

①定期检查。

常规消防装备是配备在队部的战备器材，应定期检查，至少每月进行一次全面检查，发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时，应对器材进行维修和调换申购，以防在训练中发生事故。

②定期养护。

所有员工应爱护器材，在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放，避免摔打、乱扔乱掷，用完统一放回原处进行归口管理，并定期清洗和上油，以防器材生锈、变形、失去原有功能。

③专人保管。

消防安全部门应指定专人对消防装备进行统-管理， 建立消防设备保管台账，避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员，做好领用和归还登记。

④交接班检查。

消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查，以保证器材的良好运行。

⑤消防器材的定期统计。

配置在各项目的消防器材，每月均应作一次全面统计工作， 按照各区域分类统计，以保证项目配备的消防器材完整、齐全，对已失效、损坏的器材应进行重新配置，配置在每个项目及各个场所的消防器材，应由项目管理员签字确认，专人负责管理。

2.宣传/训练/演练

根据消防相关法律法规要求，物业服务企业负责人为消防责任人，项目消防管理人员为消防安全管理人员。上述人员 均应参加消防主管部门的消防安全培训，并获取相应的消防安全资格证。

根据消防相关法律法规规定，物业服务企业的义务消防队专业训练可以邀请消防主管部门派员指导。因此物业服务企业在消防专业训练工作中应与消防主管部门保持良好的互动，通过消防主管部门专业人员进行训练指导，确保训练效果。

根据消防相关法律法规要求，物业服务企业应每年至少组织一次消防演练，演练结束后应记录存档以备主管部门抽查。

(三)救火应对

1.火灾火警的应对步骤

(1)报警:自动报警装置显示火警信号或接到火情报告，应立即确认火警发生部位。

(2)确认:值班人员通知巡逻岗前往现场观察，确认火情后立即上报主管人员启动应急预案，同时立即拨打119报警通知消防主管部门。

(3)疏散:启动消防广播系统通知相关人员撤离火灾现场，救援疏散组第一时间对现场人员进行疏散。

(4)灭火:在疏散的同时，灭火组应及时启用就近的灭火器材进行灭火，如火势过大应在保证安全的前提下以尽量控制火势蔓延为主要任务，为消防部门的灭火救援争取时间。

2.火灾火警应对常识

(1) 报警常识。

发现火灾，及时报警，牢记火警电话“119”。 报火警时的主要步骤:

①报警时要讲清着火单位所在区县、街道、胡同、门牌号或乡村地址；

②要说清是什么东西着火和火势大小，以便消防部门调出相应的消防车辆；

③说清楚报警人的姓名和使用的电话号码；

④要注意听清消防队的询问，正确简洁地予以回答，待对方明确说明可以挂断电话时，方可挂断电话；

⑤报警后要到路口等候消防车，指示消防车去火场的道路。

(2)逃生常识。

①受到火势威胁时，要当机立断，披上浸湿的衣物、被褥等向安全出口方向冲出去，不要往柜子里或床底下钻，也不要躲藏在角落里，更不要贪恋财物，盲目地往火场里跑。

②当发生火灾的楼层在自己所处的楼层之上时，应迅速向楼下跑，因为火是向上蔓延的。

③千万不要盲目跳楼，可利用疏散楼梯、阳台、落水管等逃生自救。

④燃烧时会散发出大量的烟雾和有毒气体，它们的蔓延速度是人奔跑速度的4~8倍。当烟雾呛人时，要用湿毛巾、浸湿的衣服等捂住口、鼻并屏住呼吸，不要大声呼叫，以防止中毒。要尽量使身体贴近地面，靠墙边爬行逃离火场。

⑤不论是位于起火房间还是未着火房间，逃到室外后，要随手关闭通道上的门窗，以免烟雾沿人们逃离的通道蔓延。

⑥在被烟气窒息失去自救能力时，应努力滚到墙边，便于消防人员寻找、营救，因为消防人员进入室内都是沿墙壁摸索着行进。此外，滚到墙边也可以防止房屋塌落砸伤自己。

⑦当自己所在的地方被大火封闭时，可以暂时退入居室。要关闭所有通向火区的门窗，用浸湿的被褥、衣物等堵塞门窗缝，并泼水降温。同时，要积极向外寻找救援，用打手电筒、挥舞色彩明亮的衣物、呼叫等方式向窗外发送求救信号，以引起救援者的注意，等待救援。

⑧一旦被火势困住，要积极采取紧急避难。避难是指在受到火势威胁的情况下，采取的自我保护行为。一些大型综合性多功能建筑物，一般都在经常使用的电梯、楼梯、公共厕所附近以及走廊末端设置避难间。发生家庭火灾时，由于住宅一般都未设置专门的避难间，所以人们可根据实际情况，如利用阳台等可燃物少、方便同外界接触的空间，自创避难小空间避难。

⑨如果被困在二层以下的楼层内，被烟火威胁，时间紧迫无条件采取任何自救办法时，也可以跳楼逃生。在跳楼前，应先向地面抛一些棉被、 床垫等柔软物品，然后用手扒住窗台或阳台，身体下垂，自然下滑，使双脚着落在柔软物上。

10场上不要乘坐普通电梯。这个道理很简单:其一，发生火灾后，往往容易断电而造成电梯故障，给教授工作增加难度:其二，电梯口通向大楼各层，火场上烟气涌人电梯通道极易形成烟肉效应，人在电梯里随时会被浓烟毒气熏呛而窒息。

(3)灭火器材选用常识。

①二氧化碳灭火器主要用于扑救贵重设备、档案资料、仪器仪表、600伏以下电气设备及油类的初起火灾。使用时，不能直接用手抓住喇叭键外壁或金属连接管，防止手被冻伤。在使用二氧化碳灭火器时，在室外使用的，应选择上风方向喷射；在室内窄小空间使用的，灭火后操作者应迅速离开，以防窒息。

②1211灭火器和干粉灭火器可以扑救液化石油气灶及钢瓶上角阀，或煤气灶等处的初起火灾，也能扑救火锅起火和废纸篓等固体可燃物燃烧的火灾。简易式空气泡沫适用于油锅、煤油炉、油灯和蜡烛等引起的初起火灾，也能对固体可燃物燃烧的火进行扑救。

(四)事后恢复

火灾扑灭后，物业服务企业应及时做好恢复工作，主要包括:

(1)现场警戒隔离，协助相关部门做好现场取证工作；

(2)如购置相应保险，应启动保险申报赔偿工作；

(3)现场清洁修复工作；

(4)总结经验教训，完善防范措施；

(5)编制报告上报上级部门及甲方。