回迁房买卖的方法：回迁房能否买卖

回迁房是中国拆迁政策背景下产生的时代产物，是指开发商在征收土地时承诺赔偿给拆迁户的房屋。没经历过房屋拆迁的，对回迁房的相关制度并不熟悉，于是看到价格低的回迁房就想要购买。那么回迁房到底能不能进行买卖呢？法律对此有何规定呢？

相关案例

2011年12月3日，王某、陈某夫妻（原告）二人与刘某、李某夫妻（被告）签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于2012年10月签订两份补充协议。合同约定被告将位于北京市顺义区×村×号楼×单元601室房屋出卖给二原告，该房屋系回迁房，尚无产权证书，价款共计580000元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款58万元，并已实际占有、使用涉诉房屋。现该房屋已经可以办理产权过户登记手续，但被告拒绝配合原告办理房屋产权登记手续，原告为维护其的合法权益。起诉至法院，要求被告按约履行合同。

法院经审理后认定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方签订的买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务，法院对原告的诉讼请求予以支持。

法律依据

《中国人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

文启律师说法

本案中，涉案房屋为回迁房。买卖双方签订房屋买卖协议时，房屋未取得房产证。房屋满足办理过户登记手续后，卖方不配合履行过户义务，买方诉至法院寻求救济。

根据法院判决结果可知，虽然回迁房在买卖时没有房产证明，不具备物权变动的条件，但签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，是合法有效的，买卖双方均应根据协议约定，履行相应的义务。取得产权证明后，卖方应该及时配合买方办理房屋产权登记。

文启律师建议

购买回迁房存在一些风险，但并不是说不能买卖。

首先要注意征收的土地性质，如果土地性质是集体土地，这类房屋产权属于村集体，不属于个人，村民个人不能正常买卖或者上市交易。不过还有例外情形，如果村集体选择协议出让集体土地，补缴土地出让金后，土地性质就由集体土地转为国有土地。这个时候回迁房可以办理房产证，也可以上市交易。

其次，如果回迁房的土地性质是国有土地，房屋来源是棚户区改造或者是拆迁，此时是可以进行正常买卖的。如果业主已取得房产证，就可以按照二手房屋买卖流程，房屋风险和一般二手房屋买卖差不多，在进行交易时，房产证受房管局监督，《房产证》的回迁房可以正常过户；如果业主手中只有开发商的回迁协议，没有房产证，则房屋不能马上过户，需要等到开发商通知，才能进行过户。回迁协议是业主与开发商之间的私人商业协议，不具备物权效力。回迁协议签订和房屋实际过户之间存在的时间差，可能使买房合同的如期履约有很大风险，要慎重考虑。

最后，还要另外注意，如果是划拨国有土地上建设的回迁房，因为享受了国家政策的优惠，不含土地转让金，办理房产证时还需补交相关税费。