642亩土地，33.66亿起拍白沙科学谷首次土拍详细分析及N种猜想：642亩土地，33.66亿起拍白沙科学谷首次土拍详细分析及N种猜想

任何事情都要一步一步来。

白沙科学谷，从2017年10月份第一次概念出炉，到城市设计方案国际招标，到方案确定、规划调整、控规调整，到去年决定开建科学大道、雁鸣路北延、锦绣路北延、前程路北延，时间已经是2年多了。

很多人说：好慢啊。

其实，这个时间已经够快了。

在2019年1月31日，我写了一篇文章：

坚定对科学谷的看好和期待。

2019年12月24日，郑东新区管委会官网发布了《郑东新区白沙组团前程路以东、云溪南路以北片区控制性详细规划》批前公示的文件，第一次把云溪北路、云溪南路、雁鸣路、前程路围合区域控规呈现了出来。

这个区域，就是科学谷软件小镇的起步区。

同时，网上也传出了区域城市设计总平图：

而，我们也必须清楚的知道：

这里只是科学谷片区的一部分。

2019年9月25日，在郑州国际会展中心举办的《2019年数字经济峰会暨河南智能产业生态建设国际交流会》中，正式发布软件小镇建设规划，举行软件小镇首批入驻企业签约仪式。

在会议现场，市长王新伟表示：“目前科学谷软件小镇建设方案已经基本确定，一期建设工作已完成同步启动，并加快推进。”

科学谷软件小镇加快布局软件信息服务业新兴领域，重点跟踪洽谈华为、阿里、海康威视、软通、紫光、新华三、浪潮等企业的生态联盟企业，着力构建产业链、服务链、创新链高效衔接的发展格局。华为、南威、印度国家信息技术学院（NIIT）、软通动力等一批龙头企业已明确表示入驻软件小镇。其中，华为已经布局了中原鲲鹏生态创新中心，计划将鲲鹏计算产业生态落地软件小镇，梳理了近百家鲲鹏产业上下游企业，引进6400名研发人员。软通计划建设软通动力研发中心项目，引进5000名研发人员。

总之，这个区域以科技、软件、大数据产业为主体，全力推进实施。

这里，给人以梦想和希望！

今日，《河南日报》发布一则“国有建设用地使用权网上挂牌出让公告”的专版内容。

内文写到：

决定以网上挂牌方式出让郑东新区白沙区域郑政东出〔2020〕1号（网）、郑政东出〔2020〕2号（网）、郑政东出〔2020〕3号（网）、郑政东出〔2020〕4号（网）、郑政东出〔2020〕5 号（网）、郑政东出〔2020〕6 号（网）、郑政东出〔2020〕7 号（网）、郑政东出〔2020〕8号（网）、郑政东出〔2020〕9号（网）、郑政东出〔2020〕10 号（网）、郑政东出〔2020〕11号（网）、郑政东出〔2020〕12 号（网）、郑政东出〔2020〕13号（网）、郑政东出〔2020〕14号（网）地块的国有建设用地使用权，并与郑州市公共资源交易中心联合发布公告。

这是公告原图：

这是2010年郑州郑东第一次如此大规模一次性网上挂牌出让土地，共14块土地。

仔细看这14块地的位置，基本上就是之前公示的【科学谷软件小镇】云溪北路、云溪南路、雁鸣路、前程路围合区域的全部土地。

土地用途包含：

住宅用地、商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、文化设施用地 、体育用地 、医疗卫生用地等。

这次土地控规，和之前比，发生了变化。第一次用综合用地的概念，统一给出容积率，自行规划形态，打破了之前单一土地用地的概念。

在这14块土地中，包含住宅用地属性的有六块，容积率最大2.5，最小1.5.

1号地：综合容积率＜2.084；

2号地：综合容积率＜1.837；

7号地：综合容积率＜2.578；

8号地：综合容积率＜2.591；

12号地：综合容积率＜2.082；

14号地：综合容积率＜1.571。

我们再仔细看公告。

注意：

这14块土地，是【产业准入用地】。

在通告中，明确写到：

为产业准入用地，产业准入条件以郑州市郑东新区管理委员会经济发展局、郑东新区智慧岛大数据试验区管理委员会出具的《郑东新区建设项目用地产业准入条件》为准，竞买人需为符合产业准入条件的投资单位、或其授权单位，并在网挂报价期内须取得郑东新区 管委会经济发展局和郑东新区智慧岛大数据实验区管委会联合出具的关于竞买人符合产业准入条件的审核意见。

同时，还有一个文件的要求：

这个文件，对这次土地出让有重要意义：

1、这是第一次在土地出让前，如此细化的对购买人提出具体要求，甚至要求到自持比例达到小数点位置。这是目前通行的一线城市土地出让的做法。

2、在这个文件中，对竞买人提出明确要求，包括对企业资质的要求、投资额度的要求、自持比例的要求、房屋预售的要求。

3、文件明确要求“项目总投资不少于98亿”。

4、项目总自持比例不低于地上计容面积的26.31%。

5、要求：可售办公和住宅，必须销售给经郑东新区管委会准入的科技企业及骨干员工。购买住宅面积不得高于办公面积的2倍，户型面积以中小面积为主，一般不宜超过120平米。120平米以内的户型面积要占到总户型面积的95%以上。

6、关于住宅房屋预售条件：产业配套商品住宅部分，在按照产业表中中达产亩均税收、万元增加值综合能耗等相关经济指标确认，房管部门按照产业部门各阶段出具的产业效能进行分批办理销售备案。商品房预售许可前郑东新区管委会相关部门予以可售面积认定。

7、文件中特别对于“云松路东、云溪北路南、西科路西、西秀路北”地块给予特别额外要求：

1、项目建设业态包括办公、商业、公寓、住宅、公共服务设施配套等；住宅面积占比不高于72%，其他不低于28%，需引进国内一流软件龙头企业及软件产业生态相关企业。

2、自持办公、商业、公寓、公共服务设施配套的比例不低于地上计容面积的10.81%，可售办公和住宅必须销售给经郑东新区管委会准入的科技企业及骨干员工。

3、项目建成运营三年后，产业部门亩均年税收不得低于80万元，其中入住企业年税收不得低于750元/平米。

好，我综合评述下这个事吧：

1、这次土地拍卖的形式，无论其对于科学谷、对于白沙组团、对于郑东新区、或者是对于整个郑州市，有重要标志性意义。

2、对于白沙组团科学谷的重要意义是他正式掀开了建筑建设的序幕。待土地出让后，我们会陆续看到规划方案、产品方案。

3、对于郑州市的意义是，这是第一次严格意义上综合用地和产业准入的尝试。在这种形态下，住宅楼盘是配套，不是主体。并且，不能向市场销售。

4、该文件中，综合房价最高限价是12600元/平米。比之前的白沙限价提高了600元/平米。我推测这个住宅应该是精装修交付。很明确，这些住宅只能销售给经郑东新区管委会准入的科技企业及骨干员工。

5、办理住宅部分的预售条件，必须和产业落地挂钩。这严重打击了之前很多“产业勾地老油条”的套路。之前很多房企借着产业勾地的幌子拿住宅用地，住宅卖完赚钱后产业迟迟不落地，或者溜之大吉。

6、这次土拍，总起拍价33.66亿元。我个人认为：因为准入企业条件很高，这次土拍价格不会高，也不会出地王。

7、关于这次土拍，最终会是哪家公司拿下？这是个悬念。唯一可以肯定的绝不是那些TOP10房企或本土那些知名的房企。会不会是政府下属平台公司统一拿地、统一建设、统一招商然后给产业公司呢？也有可能。

8、会不会是科技公司下属单位拿地建设呢？比如阿里，比如华为。这种可能性应该很小。

9、这14块地是统一一家公司拿下还是几家公司分别拿下呢？更是个悬念。

10、如果这次土拍模式未来成为标准，那么白沙组团未来的可供市场销售的楼盘会更少，白沙住宅投资价值更大。这对于白沙其他楼盘的大户型是利好，对于绿博的大户型也是利好。

11、对了。这次土拍时间是3月30日。我们拭目以待！

无论如何，科学谷终于登场了。

这次土拍有划时代意义。

下图，是昨天拍摄的现场图。工程浩大，场景震撼。

万事俱备，只欠东风。

科学谷鲲鹏软件小镇，雄起！

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备注：本文图片部分实拍，部分来源于网络。本文仅供参考，以政府最终文件为准。

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