广西物业管理系统答疑解惑：南宁市住建局物业管理信息系统三期

建设目标

1、强化物业行业监督检查，促进物业服务等级评定工作，进一步实现物业服务企业严格按照服务等级标准提供高效服务和规范管理，使物业收费和服务等级相匹配，提升业主居民的满意度和获得感。

南宁市住建局物业管理信息系统三期

2、完善物业行业管理信用体系。构建以信用为核心的新型市场监管体制，将各物业服务企业全部纳入诚信系统统一管理，加强行业自律，共同构建诚实守信的市场环境，增强物业服务企业及从业人员的诚信意识、责任意识和服务意识。

3、建立业主信用体系。业主信用将关系到能否申请公共维修基金来维修房屋，关系到物管企业会不会提供增值特色服务，关系到业主作出的评价、投诉、信访等行为是否被受理。

4、建立业主委员会委员准入体系和信用体系。委员准入体系关系到业主需要经过系统培训考核合格后方才具有业主委员会委员候选人资格，提高业主委员会准入门槛，提高业主委员会从业人员整体素质；委员信用关系到业主委员会是否良性运作，委员是否真正为小区业主服务，关系到委员的更换、罢免，有利于增强委员诚信意识、服务意识。

5、提升物业服务管理数据的收集和共享应用能力，形成本市集中的物业信息资源体系，除对各类小区基本物业数据之外，加强在各类设施设备数据资源的汇聚，运用多源信息融合技术，实现物业数据的系统化、标准化整合，实现一数一源、数据共享与协同应用。

6、实现数据互通互联。

与南宁市住建局、南宁市房产资金管理中心、县（市、区）开发区房管所、街道办、社区等部门进行深入对接，通过规范数据标准等措施，与广西数字政务一体化平台、南宁市专项维修资金管理信息系统等系统的数据接口互认互联互通，实现物业专项维修资金使用全流程网上一站式办理、政务一体化平台网办率100%以及物业管理区域划分、协议选聘及重新选聘前期物业、前期物业服务合同备案、业委会备案、招投标备案、承接查验备案等《广西物业管理条例》规定的备案事项均可以在BIM系统中线上办理。

二、项目内容

1、在物业管理信息系统建设一、二期的基础上，增加“物业服务企业日常监督检查”、“物业服务等级评定等级”。

2、打通区厅诚信系统数据，建立服务服务企业红黑名单、服务等级监督、物业服务企业信用公开等机制，完善物业行业管理信用体系。

3、通过记录业主物业服务费欠缴补缴情况、违法违规违约行为和创城配合情况，建立业主信用体系，可以为其他相关业务提供业主的信用参考。

4、作为业主委员会委员，应对其在业主委员会的履职情况予以记录。

5、建立基础设施设备数据交互与共享标准与规范，实现对接数据的归集和分析，为监管部门事件预警、风险预测分析提供数据基础。

三、服务需求

▲（一）物业服务等级评定

概述：系统支持物业服务企业自评等级、物业管理部门审查评定、对收费标准等内容进行监管等功能。

1.物业服务企业自评

物业服务企业根据系统中提供的服务等级评定标准，对照自己提供的服务进行自行打分，上传佐证材料，申请评定的等级。

2.物业行政主管部门审查

物业行政主管部门根据物业服务企业的自评情况和佐证材料，对物业服务企业进行服务等级评定，可以自动或人工判断其收费标准和等级是否匹配。

▲（二）物业服务企业日常监督检查

概述：采用“双随机”形式，实现督查员对物业服务企业进行安全生产抽检和行业检查。

1、建立检查专家库

支持在系统中增加、编辑、删除检查专家名单，或者通过Excel表格导入专家名单。

2、随机抽取小区和检查专家

支持严格按照随机抽取被检查对象、随机选派检查人员的“双随机”抽查机制，从小区库随机抽查住宅小区，从检查专家库中随机抽取检查人员，确保检查的随机性。3、安全检查

支持选择范围，对全市或某县（市、区）、开发区范围内的某个物业项目发起安全检查通知，各县（市、区）、开发区住建局、被检查的物业服务企业有权限将检查相关工作数据（包括但不限于文档、图表、照片、视频等）上传到系统中。具有查看安全检查数据、下发催办通知、导出总体情况台账、查看数据收集进度等查看统计功能。记录包括安全生产、行业监督、日常监管等类型的检查记录，最后公示检查结果。对发现的问题可填报并导出整改通知书。

4、通知发布、记录检查情况

支持选择范围，对全市或某城区、开发区对该区物业项目（物业经理、业委会主任）发布通知。具有催办、查看响应统计等功能。

5、平安建设

物业服务企业有权限将党建相关工作数据（包括但不限于文档、图表、照片、视频等）上传到系统中，供相关部门、人员查看。

（三）完善物业管理信用体系

概述：通过制定物业服务企业正面清单和负面清单，完善物业管理信用体系，构建以信用为核心的新型市场监管体制，将各物业服务企业全部纳入诚信系统统一管理，加强行业自律，共同构建诚实守信的市场环境。信用评价结果可作为业主选聘物业服务企业、协商物业服务收费、物业管理招标投标、评优评先表彰、主管部门对企业实施行政监管、出具企业诚信意见、物业服务行业专家选聘等物业管理活动和工作的重要依据。

▲1.业主评价机制

（1）制定物业服务企业正面清单和负面清单供业主评价。评价内容包括好评、中评、差评；态度、效果、速度等方面的具体分数；评价的佐证图片和内容描述等。每一条评价，物业和其他业主都能在系统中看到，并提供举报、申诉、封禁乱评价用户等功能，共同监督，提升评价的可信度和参考性。可重点就公共设施设备日常维护、公共区域日常保洁、日常绿化养护、粪池及雨污水井清掏和维护等执行物业服务合同情况以及公共区域的消防、坍塌、高空坠物等安全隐患的警示、排查和违规建设、乱搭乱建、开墙打洞的房屋装修的实施监管等履行公共责任情况进行业主评价打分。

（2）监督服务等级是否达标。物业服务企业评定等级后，业主可以在移动端看到相应等级的服务标准，若发现不符合服务等级标准的情况，可以上报并提供佐证材料。系统运营方和物业管理部门核实后，可以影响物业服务企业的信用分和服务等级。

（3）街道办、县（市、区）开发区住建部门、物协及被授权用户可通过电子投票系统发起业主对物业服务企业进行评价，评价结束后系统生成得分、排名等统计数据，支持查看全市、某县（市、区）开发区、街道、社区、某物业项目等不同范围的具体评价信息等。

2.打通区厅诚信系统数据打通区厅诚信系统数据，获取企业的优良、不良、警示等信用信息，纳入诚信系统统一管理。

▲3.建立物业服务企业“红黑名单”

“红名单”可将那些信用分高、实力强、有信誉、业主评价好的物业服务企业列入，以此树立行业榜样、提升行业形象、弘扬行业正能量。“黑名单”可将严重失信的企业列入，例如出现严重违法违规行为、严重损害业主合法权益等。

▲4.物业服务企业信用公开

信用的落脚点在于“用”，信用信息只有公开并为社会所用，才能发挥其效力。但涉及企业商业秘密和个人隐私等不宜公开的信息不公开，而物业服务企业的业主评价情况、诚信信息、失信信息、红黑名单、文明分等可通过系统公开，作为进行相关事项时的参考。

5.结合创城标准评分

结合创城中要求的停车位画线、墙面、小广告、楼道灯、消防设施检测记录等方面的检查内容，小区责任人可以根据物业的配合、整改情况扣减文明分数。

（四）建立业主、业主委员会委员信用体系

概述：通过建立业主信用体系，作为开展其他相关业务的业主信用参考。

1.记录业主物业费欠缴、补缴情况

物业服务企业记录业主物业费的欠缴、补缴情况。通过这样的措施，即能记录业主的信用信息，也能能督促业主及时缴纳物业费，有利于小区的管理。

2.记录业主违法违规行为

记录业主拒不续筹专项维修资金、违法建设、破坏房屋承重结构、群租、擅自改变房屋使用性质、租房给传销人员等违法违规行为，上传佐证图片、相关管理部门的文件等佐证材料，作为信用评价依据。

3.记录业主不文明行为

结合创城标准，记录业主楼栋乱堆杂物、私拉电线、电动车上楼等不文明行为，作为业主信用评价依据。

▲4.记录业主委员会委员履职情况

记录业主委员会委员履职违法、以权谋私等行为，作为业主委员会委员信用评价依据。

增加业委会及业委会印章备案模块，与物业服务企业数据、小区数据、物业服务项目数据相关联，包括业委会任职期限、成员情况等基本信息。

▲（五）公共设施设备数据采集与应用服务

概述：运用互联网、大数据等先进技术，实时记录小区设施设备动态信息，为物业管理部门信息决策系统提供数据依据。

1、公共设施设备基础信息库建立

建立小区公共设施设备基础信息库，记录设施设备名称、分类标准，设备用途、品牌型号、位置信息、生产日期、保修期、维护记录等。

2、公共设施设备维修价格清单库建立

在设施设备日常维护、维修过程中，通过维修资金管理系统维修记录，建立小区物业管理区域内公共设施设备的部位、部件、配件的价格清单库，为小区物业维修方案制定提供价格参考，解决业主关于物业公司或维修单位维修项目报价虚高存在疑虑的问题。

3、数据接口规范标准

定义各类设备数据共享交换方式、及数据传输规范。

4、设备数据采集

采集方式多样化：通过人工填报、导入Excel表或自动接入设备数据等多样化方式采集数据。物业服务企业或授权单位采集相关数据并有权限将数据资料等导入系统。

5、公共设施设备维护、维修信息记录

物业服务企业或授权单位记录公共设施设备的维护、维修信息，并与维修资金申请、使用记录进行绑定实现关联查询。公共设施设备基础信息库与维修资金系统、维修资金使用相关记录、物业服务企业信息、小区信息、项目信息、楼盘表等数据挂钩，实现数据同步，实时更新。

6、消息提醒

自动向物业服务企业推送设施设备保质期到期提醒、定检日期到期提醒等信息。

▲（六）系统数据接口维护与互联互通

与南宁市住建局、南宁市房产资金管理中心、县（市、区）开发区房管所、街道办、社区等部门进行深入对接，通过规范数据标准等措施，与广西数字政务一体化平台、南宁市专项维修资金管理信息系统等系统的数据接口互认互联互通，实现物业专项维修资金使用全流程网上一站式办理、政务一体化平台网办率100%以及前期物业服务合同备案、业委会备案、招投标备案、承接查验备案等《广西物业管理条例》规定的备案事项均可以在BIM系统中线上办理。BIM系统中办理的前期物业管理招标备案、中标备案，物业维修资金归集与使用业务均可推送回政务一体化平台。

▲（七）整理BIM系统内部基础数据，实现物业服务企业、物业小区、物业项目、楼盘表等数据相互挂接、关联检索。

▲（八）增加物业合同备案相关模块

1、前期物业合同备案及变更模块

2、物业合同备案及变更模块

▲（九）增加“物业管理区域划分”模块

1、物业管理区域划分

2、调整物业管理区域划定

（十）优化现有中标招标审批流程，优化操作逻辑

▲（十一）楼盘表数据清洗

1、楼盘表数据清洗：以产权楼栋、房屋等信息为依据，对楼盘表数据进行整理、清洗。实现：

（1）楼盘表与地块信息绑定落地，与不动产、房屋发展中心的不动产登记、网签备案楼盘表相关联，实现房屋产权人信息实时动态更新。

（2）根据楼盘表数据修改BIM系统物业服务管理平台、创城系统数据，使 BIM系统物业服务管理平台、创城系统数据小区名称、地址等信息与楼盘表一致，并在创城系统中增加“小区创城系统曾用名”，在BIM系统中增加“小区BIM系统物业服务管理平台曾用名”。

（3）结合不动产单元号，为小区设置唯一编码，作为小区不变的“身份证号”，实现BIM系统物业服务管理平台数据（包括但不限于物业服务企业、项目、小区）、创城系统数据与楼盘表数据相互挂接、关联检索。

2、物业服务企业数据清洗：以工商数据为依据，实现：

（1） BIM系统物业服务管理平台、创城系统、楼盘表中物业服务企业名称等与工商数据相一致。

（2）凡出现物业企业名称的统计表中，均绑定显示企业“统一社会信用代码”，作为企业不变的“身份证号”，一方面可有效区分名称相似企业，另一方面有利于BIM系统物业服务管理平台数据（包括但不限于物业服务企业、项目、小区）、创城系统数据与楼盘表数据相互挂接、关联检索。

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