天津楼市最新现状,天津这个地方情况太复杂了
借用《潜伏》里的一句话:天津这个地方,情况太复杂了。
用一个事儿解读这句话——“和平翰林公馆事件”。
天津今年楼市复苏后貌似也没发生什么“惊天动地”的大事儿,一直平淡的像温吞水。
但翰林公馆的事儿确实掀了一阵狂风,看来在天津,只有“学区问题”能让人亢奋。
故事线是这样的:
最开始和平翰林公馆自己宣称被划入和平中心小学,这持续了好几年。
今年5月15日突然又自己宣称被划入和平实验小学,于是市场炸了,项目也因此销量大增。
发酵了一周后,又出现退房情况。
01
简单说说。
5月15日下午和平翰林公馆能上实验小学的事被中介刷屏。
中介们给出的信息是:
项目自己“官宣”了已经划入天津实验小学学片,遵循“六年一学位制”,还称今年天津实验小学的招生简章中就会出现和平翰林公馆。
而且,和平翰林公馆还可以凭购房合同上学,今年就能上。
据说上周五下午15:30放出消息后半天的时间就成交了近30套,当天签约到夜里3点。
现场确实人很多,很久没有哪个项目出现排队买房的场景了。
从中心小学突然划入了实验小学,市场反应肯定更强烈。
毕竟实验小学在天津排名是老大,而且学区房价格也比中心小学贵,府上和平等小户型单价都要8万/平米以上。
有购房者说让项目提供红头文件或者相关条文,但并没有见到。
有人说周末成交了170多套,也有说200多套的。
反正卖的最好的是49平米总价320万的房源,几乎没有了。
61平米的刚开始报价355万,后来涨到365万,再后来涨到370万。
稍微大点的户型价格还算稳定,80平米两室445万;86平米两室510万;109平米两室525万;115平米两室600万。
当时放出风来说5月17日24时封盘,5月18日价格上调10%,单价上涨5000元/平米。
但5月18日依旧有中介在发朋友圈,价格与之前差不多。
02
其实在这期间,市场上的焦虑情绪已经在滋生了。
因为新房本来就是不划片的,只有正式交房后才会有官方答案。
再加上和平翰林公馆属于居住型公寓,在天津,公寓这两个字可是相当敏感的,不管前面带的定语有多么高逼格、多么洋气,都无济于事。
所以,最大的疑惑就是真的假的?到底能不能上?能不能给个保证?
但很明显,答案是:不知道、不确定、给不了。
5月19日,有媒体公开质疑这件事,而且还声称中介们删朋友圈,怕连带责任。
这有些“故意黑”。
有的中介朋友圈本来就是三天可见,而且现在随便翻几个中介的朋友圈,并没有发现删掉。
5月22日,有群友爆料说和平翰林公馆出现退房情况,仅22日一天就退了50多套。
据了解,这一周很多业主各处咨询,连政民零距离都被刷屏了。
但据说得到的回复都比较官方,大概就是新房不划片,还要等交房后最终确定之类的。
有人透露,和平教育局给的回复比较“刚”:
凭购房合同是不能上学的,必须要房本和户口本原件,现在网上的信息属于开发商口头承诺……
可能很多买房人心里发毛,选择退房。
但我们也私下了解到,和平翰林公馆将在月底公布与天津实验小学签约的相关信息。
03
当一件事被推向风口浪尖的时候,大众情绪会下意识的选择有争议性的信息,同时去屏蔽一些冷静且不带热搜体质的信息,这很正常。
但这件事还是需要客观分析一下。
1、和平翰林公馆大约1500套房源,它的学位需求跟普通老破小不一样。
普通老破小会有一个比例,不是每家每户都要上学;
但买和平翰林公馆的人,冲的就是它的标签——重点学区房,所以可能80%以上的业主都有学位需求。
量太大了,如果真的能上,学校能容纳的下吗?
退一万步讲,万一不能上,这背后是上千个家庭的问题,势必会引发社会事件。
无论是哪一方,应该都不会允许这样的事发生。
2、其实也很好理解,这就属于集团化办学的情况之一。
即便和平翰林公馆能上天津实验小学,估计也不会是现在一中旁边的老校区,应该会是西开教堂附近的分校。
分校还没建好,今年就能上学肯定不靠谱。
这也不是头一例,像万全小学、育婴里小学等这些名校,都有自己的分校,教学质量有高有低。
既然开发商表示月底能公布签约信息,那想买的人可以等等看,先别着急。
3、这件事最大的矛盾点就是新房不划片,但买房人又想要保证。
即便咨询官方,得到的答复也只能是依照政策执行,几乎不会有其它答案。
04
顺便说说天津公寓的问题。
这就又回到那句话上:天津这个地方,情况太复杂了。
有的长得像公寓,其实是住宅;有的长得像住宅,其实是公寓;
有的公寓能落户能上学;有的公寓啥也干不了……
比如诚基中心,你看它像公寓,其实它是70年住宅,能划到耀华小学;
卓越浅水湾,它属于70年的公寓;奥城公寓,就是普通的公寓,但是能落户,能上学……
就问你懵不懵?
粗线条来说,天津有3种公寓:居住型公寓、普通公寓、城市型公寓。
大部分居住公寓享受的权利与住宅相同,可以落户,可以划片上学。
从这方面来说,和平翰林公馆能上学是靠谱的。
像南开喜马拉雅已经交房,有业主办完落户了,拿房本可以按照街道学区划片上学。
普通公寓比较复杂,别看性质一样,但情况不见得都相同,不是所有都能落户。
即便有的能落户,也属于统筹上学,就是学片里生源不满的学校,一般都是普小。
城市型公寓是新八代里的“特殊产品”,别的地方没有。
新八大里中城市型公寓具体怎样上学也有争议,起初公寓的业主以为能和住宅一样划片进重点校。
但是2018年12日河西区委终于明确答复:
城市型公寓楼盘都是采取统筹方式入学,不划片,将统筹安排到土城小学、新会道小学、名都小学这三所学校。
在新八大里,住宅和公寓不同权。
天津公寓另一个复杂之处,还在于学籍的使用次数问题,有一些公寓是一次性学籍。
凯德国贸部分公寓是一次性学籍,一个房本只能上一次闽侯路小学;原来的松江置地广场也是,只能上一次东方小学;
宝利国际公寓也是一次性学籍,能上五马路小学;东北角艺术公寓能上中营小学,也是一次性学籍……
正是因为这种复杂而不确定的事情经常出现,又没有一个统一的标准,所以大家对公寓落户、上学的问题比较敏感。
05
在天津,公寓已经等于工具,这么多年来,公寓的房价涨幅远远落后于住宅,没跑赢大势。
比如南开区的塞纳公馆,10年前1.7万/平米,现在还这个价格,这钱放银行吃利息都更香。
所以大家只是用公寓落户、上学。
奥城公寓成交量位于南开区第一,从2017年调控开始,天津二手房跌了大约25%,可奥城公寓成交均价还涨了30%。
为什么?就是因为它能落户、上学。
关键是,到手频率快,房价又不会短期暴涨,没什么增值税,也就成了落户神器了。
但小道消息说奥城公寓要取消落户,可能太“树大招风”了。
既然公寓是工具,买之前一定要确定好这个工具能不能用。
别冲动,现在的楼市完全没有冲动的必要。
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