土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。下面小编就为大家解开，希望能帮到你。
一、把握两个概念
1增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。2扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率：1增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除数为0;2增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除数为5%;3增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除数为15%;4增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除数为35%。
三、确定应税收入
包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目
1取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费;2房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;3房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第1和2项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第1和2项合计的10%以内计算扣除;4转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;5其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。
五、计算方法
首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。
举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元能提供银行证明。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?
计算过程如下：转让收入：180×80=14400万元
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：14.8+0.2+50×80=5200万元
房地产开发费用扣除：0.5×80+5200×5%=300万元
转让税金支出：14400×5%×1+5%+3%=777.6万元
加计扣除金额：5200×20%=1040万元
扣除项目合计：5200+300+777.6+1040=7317.6万元
增值额=14400-7317.6=7082.4万元
增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08万元
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：主营业务税金及附加 2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实际上交时：
借：应交税金-应交土地增值税 2467.08
贷：银行存款 2467.08
土地租赁增值税扣除项目
一取得土地使用权所支付的金额适用新建房转让和存量房地产转让
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。P186-8
二房地产开发成本适用新建房转让
包括土地征用及拆迁补偿费包含耕地占用税、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
三房地产开发费用适用新建房转让
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
允许扣除的房地产开发费用=利息+[一+二]×5%以内
上述利息超过国家上浮标准;超标利息及罚息不得扣除。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的包含全部使用自有资金的无利息支出的情况
允许扣除的房地产开发费用=[一+二]×10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
四与转让房地产有关的税金适用新建房转让和存量房地产转让
包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
五财政部规定的其他扣除项目适用从事房地产开发的新建房转让
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本×20%
六旧房及建筑物的评估价格适用存量房地产转让
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
土地租赁增值税主要特点
1以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
2征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
3实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。
4实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
