预期违约的法律后果有哪些？何为预期违约何为实际违约以及法律后果

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2022年7月25日，华浩公司与庞某某签订房屋租赁合同，约定庞某某将其位于建设路308号东华小区D3区4号楼1单元21层2101室房屋出租给华浩公司，租赁期限自2022年7月25日至2022年9月25日，年租金12000元。合同签订当日，华浩公司向庞某某支付房屋租赁费及物业费等共计16896元。2022年8月10日，庞某某向华浩公司表示因妻子不同意出租房屋，故要求解除房屋租赁合同，并愿意返还租金及物业费16896元。双方就违约金等事宜协商未果，此后经双方多次沟通一直无法达成一致意见，故酿成纠纷。

华浩公司向一审法院起诉请求：1．依法解除华浩公司与庞某某签订的房屋租赁合同；2．判令庞某某向华浩公司返还房屋租金及其他费用合计16896元；3．判令庞某某向华浩公司支付不能继续履行违约金36000元；4．本案诉讼费用由庞某某承担。

一审法院认为，华浩公司与庞某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，于签订之日即合同成立，双方当事人均应恪守履行。华浩公司起诉要求解除合同，庞某某庭审中亦同意解除合同并愿意返还华浩公司支付的房屋租赁费及物业费等共计16896元，故对华浩公司要求解除房屋租赁合同并由庞某某支付房屋租赁费及物业费的诉讼请求，予以支持。对于华浩公司主张的违约金，庞某某认为其于合同签订的第二天即向华浩公司通知解除合同，不构成违约，然庞某某作为具有完全民事行为能力的成年人，签订合同的行为系其真实意思表示，对于合同的条款也均有完全的阅读和理解能力，签订合同后又无法履行合同约定义务的行为即构成违约，应当承担违约责任，故庞某某的抗辩理由不予采纳。

对于违约金的数额，虽然双方签订的《房屋租赁合同》第六条第二项中约定：“若甲方违反本合同相关约定，影响到乙方正常管理对外出租该房屋的（包括但不限于甲方提前收回房屋），即构成甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应返还乙方已支付但未使用的房屋租金及保证金外，还应向乙方支付违约金，违约金计算标准为（当年租金三倍金额，合同期为5年，甲方应保证在5年内不能提前收回房屋）”，但其按照年租金的三倍数额计算违约金的标准明显过高。华浩公司虽提交了装修装饰垫资合同，但该合同系其与案外人之间签订的，不能约束庞某某，亦不能直接证明因庞某某的违约行为造成华浩公司的实际损失，故对于华浩公司主张的不能继续履行违约金，按照其合同约定的年租金30％的标准计算，酌情支持3600元。

对于庞某某提出因其妻子杨某已起诉要求解除华浩公司与庞某某签订的房屋租赁合同而中止审理的要求，因其起诉与本案案涉同一合同亦属同一法律关系，其诉讼请求于本案中已得以实现，故对于庞某某的申请不予支持。

一审判决：一、解除华浩公司与庞某某签订的房屋租赁合同；二、限庞某某于判决生效之日起十五日内返还华浩公司房屋租赁费及物业费用16896元；三、限庞某某于判决生效之日起十五日内支付华浩公司违约金3600元；四、驳回华浩公司的其他诉讼请求。

一审判决后，原告华浩公司不服提起上诉。

二审认为，华浩公司与庞某某签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。第五百七十八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”依据上述规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，属于预期违约。守约方可选择要求对方继续履行合同或者解除合同并要求对方承担违约责任、赔偿损失等救济途径。预期违约与实际违约的法律后果不同，对当事人造成的损失亦不相同。实际违约会造成守约方可期待利益（履行合同后可以获得的利益）的损失，预期违约一般会造成信赖利益（履行合同所支出的费用）的损失。

本案中，庞某某收取华浩公司支付的第一年租金及物业费等共计16896元后，在其交付房屋的合同义务履行期限届满前，明确表示不履行合同并要求解除合同，构成预

期违约。华浩公司诉请解除合同并要求庞某某承担违约责任，具有事实依据和法律依据，应予支持。关于违约责任问题，双方签订的房屋租赁合同第六条第二项中约定：“若甲方违反本合同相关约定，影响到乙方正常管理对外出租该房屋的（包括但不限于甲方提前收回房屋），即构成甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方应返还乙方已支付但未使用的房屋租金及保证金外，还应向乙方支付违约金，违约金计算标准为当年租金的3倍金额（合同周期为5年，甲方应保证在5年内不能提前收回房屋），以及装修赔偿按照年限折旧赔偿。”联系上述条款的前后语句，结合双方所签合同的性质和目的、交易习惯以及诚信原则，可以确定该条款是对出租方在合同履行期间违约责任的约定，其目的是为了约束出租方在合同履行期限内不得提前收回房屋，以免影响承租方统一对外出租，给承租方造成装修损失和难以预期的经营损失。而据查明事实，双方当事人约定的房屋并未交付给华浩公司装修，更没有统一对外出租，华浩公司提供的现有证据也仅证明其支付了首期租金和物业费等相关费用，不足以证明华浩公司因履行本案所涉房屋租赁合同还存在其所主张的装修垫资损失和融资损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”一审根据合同履行情况和当事人的诉辩意见，对双方约定的违约金予以调整减少，判决庞某某向华浩公司支付违约金3600元，已足以弥补华浩公司的信赖利益损失，处理结果并无不当。华浩公司的上诉请求不能成立，二审不予支持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。