南环房子有升值空间吗？城南2.5环这个价值洼地

网上有个段子是这样定义南门的：老成都人的南门止于火车南站，新成都人的南门南到兴隆湖畔，渠道中介的南门抵拢眉山视高。这些年，国际城南一路向南，却忘了身后身处2.5环的琉璃场，这个“价值洼地”，竟然隐藏了13年。

从地铁琉璃场站出来，就来到琉璃场片区最大的安置房小区金象花园，这时脑门中就蹦出一句话：这里是xx小镇南部，欢迎来到我的家乡，我生长的地方！

（地铁琉璃场站）

沿着金象花园走到红绿灯处，然后左转就到了成都七中嘉祥外国语学校（锦江本部）。

（学校）

顺着锦华路向三环路方向出发，道路两侧多是安置房、保障房、废弃的厂房以及为数不多的新建小区，城市界面虽然差了一点，但是生活气息十足，路旁时不时有三五成群的大爷大妈在打牌、喝茶、拉家常。

（闲暇时光）

跨过三环路，则另是一番天地，以锦江区创意产业商务区为轴心，新希望中鼎国际、汇融创客广场等各种大厦林立。

一条锦江，则隔出了非洲和欧洲相对望的既视感，一边是高楼大厦林立的国际CBD，一边是久久没能拆迁完成的“老破小”。

琉璃场回首过去也辉煌过，虽然当下拆迁尚未完成，城市面貌欠佳，但随着拆迁改造工作的推进，金融城三期东部片区的开发，这个沉寂多年的“价值洼地”会不会扶摇直上，也未可知。

01

回首过去

琉璃场也辉煌过

琉璃场这个老成都人口中的“溜溜场”、“草草场”，曾经也辉煌过。

据《华阳县志》载：“琉璃古窑始于唐，盛于宋，衰于明末”。

琉璃厂一直是成都附近的一个官办陶瓷手工场，延续了700多年从未间断，以其规模宏大、产品优良、品种繁多、历史悠久而成为西蜀少数几个著名的陶瓷工场之一。

（陶器）

宋代，这里五彩缤纷、光亮耀眼的琉璃釉陶器遐迩闻名，南宋时期它的产品几乎独占了整个四川市场。

明末时期，因战乱或其它原因，这里再也没有恢复起来。

清代琉璃场古窑已停烧，窑包也因此尘封地底。

上个世纪二十年代起，才有人在这里卖茶卖饭，住户逐渐增多，初具场镇雏型，因多系草房，故称为“草草场”，又叫“溜溜场”。

后来华阳县政府从成都市政府街迁来这里办公，1944年华阳县政府批准正式建场名琉璃场。

02

揆诸当下

地段再刚也敌不过拆迁艰难

所属锦江区的琉璃场所处位置相当优越，北靠东湖板块，南接中和，西临金融城CBD，东靠三圣乡，盐道街小学助力，嘉祥外国语加持，6、7号线双地铁组合，外加地铁11号线规划中，以上每个名词单拎出来都能让房价逼近两、三万，然而它们组合起来却是一个魔幻的琉璃场。

（区位图，源自网络）

破旧不堪的城市界面与周围的高楼大厦格格不入，为了改变锦江区唯一的“城中村”的现状，琉璃场从2008年开始就踏上了漫漫旧场镇拆迁改造之路，然而这条拆迁改造之路走得并不顺利。

（对比图）

据了解，截至2016年12月底，琉璃场旧场镇已完成90%农户拆迁安置，企业拆迁搬迁比例则达到85%，眼看拆迁工作快要收尾，却因部分企业和农户要求极高，拆迁之路就此进入攻坚阶段。拆迁复拆迁，转眼已过十三年，留下的人依然坚守这琉璃场，毕竟拆迁就一次，或许是想要搏一搏。

另外，2018年发现琉璃古窑，成都文物考古研究院对位于锦江区柳江街道琉璃村6组、包江桥村1组的琉璃厂窑址开展了考古勘探和发掘，区域内的拆迁工作暂时停止。据成都市网络理政办说：大约在今年六月底确定文物保护范围，待范围确定后进行片区规划调整及相关拆迁工作。

（区委回复）

再则，锦江人力资源中心也是超级大的bug，几经辗转，如今搬到三环路外侧的皇经楼附近，大量务工人员集聚，各类小旅馆、苍蝇餐馆环伺周边，人员嘈杂、环境也较差。

（锦江区人力资源市场）

琉璃场地段再刚，奈何拆迁工作久久完成不了，相关规划也得不到落实，不甘心的居民每年都要去问政四川上问一问、催一催，看来打败这魔幻的琉璃场，可能也只有交给时间了。

03

区域内二手房价

不及三圣乡地价

眼见左邻右舍都飞黄腾达了，城市界面焕然一新，房价、地价双双走高。然而，特立独行的琉璃场仍旧岿然不动，与质朴的城市界面保持一致的是它低调的房价、地价。

据链家5月数据显示，琉璃场区域内的二手房均价为15027/㎡，东湖区域内的二手房均价为25296/㎡，金融城区域内的二手房均价为32564/㎡，中和区域内的二手房均价为17762/㎡，三圣乡区域内的二手房均价为18491/㎡。

琉璃场片区内的房子主要包括以下几类：

1、等待拆迁的乡村自建房。尤其是琉璃一街、二街仍有不少住着人的乡村自建房，静待拆迁。

（待拆老房子）

2、安置房。如：金象花园，皇经花园、上东花园、皇经嘉园等。以与成都七中嘉祥外国语学校一街之隔的的金象花园为例，单价约14000/㎡，这样的价格算是这类房屋高价了，然而还不及三圣乡的土地价格。

（附近中介标价）

3、商品房。如：龙光天悦龙庭、蓝光凯丽香江、中港悦荣府、正成翡翠琉璃、东晶丽苑、柳江新居等，其中龙光天悦龙庭、蓝光凯丽香江、正成翡翠琉璃这些商品房建设时间较晚，成色较好，相应价格也比较高，以蓝光凯丽香江为例，单价约22000/㎡。

（蓝光凯丽香江）

土地方面，近年来，琉璃场片区入市的土地也屈指可数，只有一块58亩的住宅用地入市，在2017年被新希望以11700元楼面地价拿下，被打造为新希望锦官府，此后再无新土地入市。

时光倒回2008-2009年，此时琉璃场和东西南北的街坊四邻改造的改造、开发的开发，13年过去，琉璃场还是那个琉璃场，周边邻居却换了天地。昔日烂泥巴地的金融城一跃成为国际城南CBD，三圣乡逆袭为洋盘的成都后花园，东湖变身生态优美的中高端居住区，中和晋升为成都市最具发展活力的地区之一。

眼下，金融城三期正如火如荼地开发建设着，虽金融城三期河东片区止步锦江大道，但对仅一街之隔的琉璃场何尝不是一阵东风。随着板块土地整理进程推进，区域配套相继落实，未来还可承接金融城、锦江区工业园人群居住需求。

拆迁复拆迁，断档多年的琉璃场能否借此东风追上它的左邻右舍，摇身一变成为“锦江CBD”也未可知。