上海顶级豪宅云锦东方 网红豪宅云锦东方满分回归

5月，上海东航置业有限公司（以下简称“东航置业”）旗下豪宅盘“云锦东方”发生了，一二手价格每平倒挂近10万元，每套打新可“躺赚”千万的楼市“怪象”，这一度引发投机客们采取“假结婚”“代持”等手段来突破上海摇号积分制的限购政策，豪宅市场因此被搅动一池浑水，6月1日，该项目方紧急叫停，并对此展开调查。

时隔三月，此事终于有了下文。

9月17日，东航置业发布公告称，将重启云锦东方云筑摇号开盘等相关销售活动，公告证实：“通过调查发现部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，上述行为违背了房地产市场诚实信用的原则，损害了其他购房人合法权益，不应纳入认购名单。” 也就是说：的确有人通过不法手段绕过限购，大概率就是假结婚。这是继云锦东方认购以来，项目首次官方承认，在前期的认购中，存在不合理的套利行为。

公告同时指出“将依法采取应对措施，切实维护认购客户的合法权益”。但是，具体应对措施并未公示。

同时，东航置业还公布了项目入围分：118.32分，满分入围，刷新上海积分制以来最高入围分。即：基础分60 285个月的社保，社保系数0.24。这意味着，入围的基本是社保“满分选手”。

此外，上海第9批次的预测名单已出，包括露香园、汇元玺、保利滨江天珺、绿城前滩百合园等大批豪宅预计即将入市。对于上海高倒挂豪宅项目，到底是个别认筹客户假结婚规避限购，被举报后自查自纠，还是借此要重新制定豪宅热盘的摇号规则，目前暂无官方消息，但豪宅相关政策“补丁”却一直是市场热议的话题。

豪宅政策“补丁”怎么打？

1、积分摇号政策进一步细化

针对目前高倒挂的豪宅项目存在的漏洞，或许需要进一步细化积分摇号政策。

上海现行的积分摇号政策：积分是指上海买新房，当认筹比>入围比时，需要算积分谁高就可以入围参与摇号。房地产网公示的时候会显示入围比，内环内1:2.5，内外环之间1:2，外环外一般热门区域1:1.8，非热门区域1:1.3。其中只要达到1:1.3以上认筹比的，无论是否触发积分，该楼盘5年内都限售。

在此基础上，可以在家庭结构这一栏上做更细分的调整，如二胎/三胎以上家庭加分、N年内无离婚记录加分、或者将“结婚 10分”的规则进行改变，以结婚的年限为准进行调整，比如结婚1年 1分，两年 2分，以此类推。

2021年1月22日，上海针对假离婚购房，出台的政策为“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”。

在目前市场环境下，“限离”政策有可能会发生调整。9月11日，深圳已经率先落实了“离婚买房不再受3年之限”的政策，离婚后即可立即购房，不再追溯离异前家庭拥有房产套数。因此，假设上海跟进“限离”政策，可以在积分规则内细化“结婚记录项”，即“N年内无离婚记录加分”。

2、取消豪宅限价/房屋价格分级备案

豪宅限价是一个很有争议性的话题。

一方面认为，取消新房限价，让部分豪宅随行就市步入天价时代，可能会造成上海整体综合生活成本上升，豪宅的天价效应传导到本板块改善住宅，再一级一级往下传导，甚至影响租房市场，让上海甚至可能房价香港化，严重削弱城市活力，影响人才导入和企业盈利。

另一方面认为，豪宅价格严限，就直接造成了类似云锦东方这样一二手房严重倒挂的情况出现，以致投资客纷纷涌入，出现楼市乱象。

上海新房的联动价上涨是必然事件，但大幅放开任由市场自我发挥的可能性并不大；从上海公布的第三批次土拍首轮出让的7幅涉宅地块联动价来看，并未出现大幅上涨。比如本轮土拍的静安区中兴社区280-06地块高层联动价为12.5万，比起第一批土拍12.1万的越秀中兴路地块涨了4000元/㎡，涨幅约3.3%。

分级备案调控 新房联动价，不做粗暴的一刀切处理，可能是未来上海住宅价格备案的趋势。

关于分级备案调控，此前有城市曾提议，即按照刚需和豪宅作区分，或者按刚需户型和豪宅户型作区分，仅针对少部分市区豪宅或豪宅户型逐步放松限价，减少倒挂空间。

此前，根据财联社报道，广州近期在实际操作过程中已经取消了楼盘限价政策。比如琶洲南TOD项目，144㎡以下户型备案价调升到22万/㎡，之前备案价是14万/㎡以内。

3、豪宅共有产权化

此前，网传接下来上海入市的豪宅新房很有可能会变成共有产权房。

所谓“共有产权住房”，就是购房者和政府共同拥有1套房子的产权，其中购房者的产权份额在50-85%，因项目而异。

很多城市都有共有产权住房，但均不是针对豪宅，而是有一定福利性质的。它的价格会比同地段的其他住宅要便宜很多，其目的是为了让更多刚需客户尽早安家。

对于共有产权住宅，购房者只需要出对应产权比例的购房款。比如一个项目的产权比例是70%，那么购房者只需要付整套房子总价的70%即可。

通常情况下，该类房屋会有一定的限制，比如北京的“共有产权住房”产证未满5年不能出售，产证满5年后，可以正常入市交易，但仅限于购房者名下的产权份额，意味着下家买入依旧是“共有产权住房”。

共有产权对上海豪宅有一定的借鉴意义，有政府共同持有产权，可以有效限制限售期内的各种更名行为，使得豪宅流动性有所降低，起到打击投机客的作用。

在豪宅共有产权化过程中，与已实行的带有福利性质的“刚需”共有产权住房可能需要有一定的区别。

比如，购房者支付100%的房款，购买到70%(假设值)的产权，未来出售时，房屋增值部分的30%需要上交政府。也就是说，假如2023年3000万买了一套房子70%的产权，未来出售时增值了500万，那么500万的30%（即150万）要上交，实际所得房屋的增值部分为500万的70%（即350万），获利空间压缩了30%。

这样做有4方面好处：①购房者的获利空间被压缩，极大减少高倒挂豪宅投机现象；②政府也能享受城市发展红利，增加财政收入；③在销售阶段开发商也能收到100%的房款；④与“房住不炒”的政策相契合，如果是用来自住，则没有任何影响。

4、继续放宽入围比

上海第8批次，10W 高端住宅的入围比已经发生了变化：从1.3-2变成了2-2.5，同样的房源数，入围的人增多，本质上就是让入围的人买到的概率变小。这一定程度上，也能打击一部分投机客。毕竟像这种豪宅参与一次认筹的时间成本和金钱成本都不低。

不排除第九批次豪宅入围比有进一步放宽的可能性。但这种方式是目前看起来最温和的“补丁”方式，起到的作用也相对较小。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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