龙华观澜哪个小区房最好？龙华观澜400-600万有哪些选择

一、龙华观澜在哪儿

观澜属于龙华区，位于深圳的中北部，南面是龙华，西临光明、东面平湖、北接东莞。一条梅观快速南下直通福田，开车距离福田中心区15-20公里。2015年4月28日，原观澜街道被一分为三，分设为观湖、福城、观澜三个街道。相信大家也听过观澜湖，山水资源丰富。

港铁4号线延长线目前已经修至观澜牛湖站，从清湖开始延长了8个站，今年年底前会正式通车，相信地铁开通会让更多人关注和了解观澜。最近经常有网友问到：观澜片区怎么样？投资和自住有什么楼盘推荐？ 下面跟大家详细介绍一下观澜片区的各个楼盘。

二、观澜400-600万有哪些盘可选

01、观湖街道

观湖街道楼盘有鹭湖国际住宅区四盘，招商澜园、陶润懿峰、中航格兰郡、美佳华首誉等。主要给大家介绍一下有代表性的鹭湖国际住宅区，鹭湖片区由“招商、城建、和黄、金地”四大开发商联手打造。其中城建仁山智水和金地天悦湾是以大户型平层和别墅为主，没有600万以下的小户型。而招商观园、和黄懿花园、金地鹭湖一号等三个小区是以89平三房的刚需户型为主，片区内住宅集中，生源质量好，山水环绕，居家舒适度高。学区是龙华外国语（九年制）和鹭湖外国语小学。

【招商观园】89平三房总价在430-475万左右。部分双拼拆开的三房400万左右可以买到。三房是18层的小高层和8层的小洋房。小区花园环境好，有室内游泳池，篮球场等健身设施，幼儿园在小区内，离龙华外国语步行10分钟左右。小区门口就是有轨电车和主干道，交通便利。不过缺少单证大户型，三房只有1个卫生间，小区外立面视觉感觉比较显旧。

【和黄懿花园】89平三房总价在410-540万，部分一楼复式价格会高一点，目前报价在600万左右。都是总高10层的洋房，港式风格，居家氛围好，人气旺。自带两所幼儿园，鹭湖外国语就在小区门口，龙外步行10分钟左右。但是小区内部未达到完全人车分流，物业管理不严，1梯4户电梯口公共空间可能略显不足。

【金地鹭湖一号】89平三房总价在405-520万，小区分两期，一二期因具体楼栋位置价格相差较大，520万以内可以买到位置楼层很好的户型。小区是空中花园，公共花园面积大，绿化环境非常好，有老人孩子的家庭散步休闲空间比较大，居家舒适度高。依山傍水，小区门口就是湿地公园和横坑水库，还有金地集团打造的鹭湖，偶尔还能看到黑天鹅畅游其中，小区自带幼儿园。不方便的地方就是离地铁口较远，需开车出行或换乘有轨电车。二期部分户型有噪音影响。

02、观澜街道

观澜街道楼盘有佳华领域广场、深业泰然观澜玫瑰苑、奥宸观壹城等楼盘。这里着重介绍一下佳华领域广场和深业泰然观澜玫瑰苑。学区是观澜中心小学和观澜中学。

【佳华领域广场】89平三房450-490万，四房价格都超过600万了。小区地处观澜老街中心位置，花园安静。自带6层商业，楼下地铁4号线观澜站无缝接驳，生活，交通都很便利。但是周边农民房较多，社区花园不大。有2栋公寓，租客较多。

【深业泰然观澜玫瑰苑】89平三房420-460万，小区和佳华领域广场是两隔壁，空中花园设计，花园不大，楼下自带3层商业，距离地铁4号线观澜站100米。不足的地方就是花园小，使用率不高，部分楼栋靠近观澜大道有噪音影响。

03、福城街道

福城街道楼盘有合正观澜汇，华盛观荟、阳基御龙山、珑门名苑、万科九龙山等。合正观澜汇，华盛观荟学区是观澜二小和观澜二中，还有即将开建的龙华第三外国语（九年制）。珑门名苑学区是龙华教科院附属学校，万科九龙山学区是行知学校。

【合正观澜汇】三房总价在520-580万，小区位置好，花园大，使用率高，楼下4万平天虹已经开业，地铁4号线茜坑站无缝对接，今年年底前通车。不过周边工业厂房较多，旁边其他楼盘施工，紧靠观澜大道楼栋有噪音影响。

【华盛观荟】三房总价在400万左右。89-118四房总价在430-600万左右，小区楼下自带商业，距离学校，医院，地铁口位置都很近，赠送率很高。目前周边农民房较多，一段时间内会有施工噪音影响，物业管理一般。

【珑门名苑】三房总价在350-400万，四房总价在410-500万。121平复式总价560-600万。户型赠送率高，背靠观澜体育公园，离珠三角环线3个红绿灯，自带幼儿园，对面是九年制龙华教科院附属学校，生活配套方便。就是离地铁较远，自身没有商业，户型阳台较小。

【万科九龙山】三房总价400-450万，四房总价570-620万。开发商装修，品牌物业，自带底商和幼儿园，背靠花仙谷景区，空气环境好，门口观光路，上龙观快速和珠三角环线比较方便。但是周边没有其他住宅，一个楼盘较为孤立，离地铁较远，公共出行不太便利。

以上观澜三个街道的楼盘各有特色和自己的优势，篇幅原因就没有一一罗列出来了。

总结：观澜是整个龙华的行政中心，片区内有龙华区ZF、地S、GS局、教育局。已经规划和立项的三馆（图书馆、演艺馆、大剧院）已经在审批中了，这里享有片区最为优质的人居配套，涵盖了XZ、教育、科技园、人文、艺术、商业、医疗等方面的配套资源。

400-600万的价格区间，在观澜可选范围大，选择性多，且大多都是次新盘。户型面积从47平的一房到400多平的顶级别墅应有尽有，能满足从刚需上车到改善居住环境等所有需求。今年4号线延长线的通车能带动周边价值和租金，观澜的旧改很多，片区面貌环境会越来越好。

三、观澜新房的优劣势

观澜目前在售的新房有两个项目，一个是中森公园华府，一个是龙光玖誉府。

>>中森公园华府：户型面积为71平两房，88-89平三房，121-141四房。单价在4.7万左右，前期送精装修，目前毛坯为主。小区无缝对接白鸽湖公园，生态环境不错。学校是新田小学和龙华外国语中学。

>> 龙光玖誉府：户型面积为74平两房，87-89平三房，108平四房，单价4.8-5.3万左右，毛坯交房。小区无缝对接4号线地铁口，共享合正天虹商业。学校是观澜二小和观澜二中。

1、目前玖誉府的新房基本售罄，已经没有什么房子卖了，小区位置不错，交通，商业配套不错。跟旁边的合正观澜汇二手房比较，单价较低，对客户有吸引力。使用率来说，玖誉府74平做两房，合正75平是三房，得房率差了很多。玖誉府要21年下半年交楼，对于孩子要上学，或者住家客户来说，租金也是成本，孩子上学也等不了。玖誉府整体社区较小，花园及活动空间有限，对比合正的大社区还是有些小气了。

2、中森公园华府目前房源也不多，但是还有楼层可选，家门口就是公园，交通配套一般，周边农民房需要等旧改。优点是环境好，散步休闲门口公园非常舒适，小区得房率80%左右，楼下有公交始末站，住家还是很舒适的。400万左右可以买到带龙华外国语的三房，对于很多考虑龙外学区房但又预算不多的客户来说是个不错的选择。缺点是小区周边没有其他楼盘，配套一般，整体观感有待改善，需要等周边旧改带动。

3、跟中森公园华府对比楼盘要提到鹭湖片区了，鹭湖片区主要有四大开发商招商.城建.和黄.金地.联合打造一个国际鹭湖富人******地，打造深圳第二个香蜜湖品质。主要以洋房别墅为主，容积率都低于2.0，是目前整个深圳来说比较稀缺的自然生态环境住宅片区。价格对比中森公园华府高一些，都是5年左右的次新房，可选性多。

（注：图片均为作者实拍）

从新房和二手房的选择性来说，二手房次新房相对优势会更多，或者说需求更多。除了住家会考虑买二手房之外，为了孩子上学是很多购房者的重中之重。深圳目前是实行学区制，所有的房源都有相对应的学区。以龙华为例，龙华户口 龙华房产才是学区一类，同时住房积分是按房产证（或不动产权证）购买日期每满一个月加0.1分计算。这样看来，尽早买房并且把户口迁到房产上才能在一类里尽可能拿到更多积分。由此可见，对于有孩子要上学的家庭，二手房的优势不言而喻。

我是王春阳，菲菲楼市龙华观澜片区负责人，从事地产行业5年多，主攻观澜二手房，熟悉龙华地区的楼盘规划、最新学区房资讯信息。对片区有兴趣，近期有置业问题的朋友，可以加微信交流。