青岛融创海洋活力区24地块：聊一聊青岛的三个项目

有着绿色情怀的百强房企当代置业也挺不住了。

10月26日，当代置业发布公告称，一笔于2021年10月25日到期的美元票据违约。

虽然贵为百强房企，但是当代置业在青岛的存在感并不强。暴雷的消息出来后搜索了一下，才知道当代置业在青岛还有三个项目。细究之下还发现，其实当代置业的青岛项目暴雷更早。

绿色满怀的当代置业

毕业于西南政法大学，曾在体制内工作多年的张雷，1995年2月至2000年7月间担任北京中际房地产开发有限公司总经理，后来创办北京当代鸿运房地产，也就是当代集团的前身。2000年后，张雷开始担任当代集团的董事长、总裁。

在2020年的全国房企销售排行榜上，当代置业以371.5亿元位列第74位。

今年59岁的张雷因为鲜少在公共场合露面，被媒体称为“隐形人”。不过，他治下的当代置业倒是特色很鲜明，颇为引人注目，那就是绿色情怀：打开其官网，董事局主席张雷的致辞题目是《原绿，自绿，深绿，全绿》， 文中自赞到：当代地产始终坚持绿色、节能、可持续的地产开发。

据说绿色情怀来自张雷在德国和瑞士经历的一次考察。在这次考察中，张雷意识到绿色建筑才是地产的未来，居住者早晚会更关注到居住体验的本身，而不是房子涨价不涨价。于是，张雷带着他的当代置业，最大限度地张开臂膀拥抱绿色建筑。

但是显然，在当年的市场上，张雷急于拥抱的这个绿色建筑因为需要“高于财务目标的理想和坚持”，并不被认可。在2013年敲响港交所的上市钟声后，当代置业很快跌破发行价，此后长期游荡在“仙股”行列。时至今日，股价已经跌至0.38港元。

情怀不能当饭吃，谈理想首先要把腰杆挺起来，这是颠扑不破的真理。业绩不够鲜亮，腰杆咋能挺得笔直？

在地产圈里，当代置业的借款利息之高是出了名的。国内甚至亚洲的房企发债之最，就是2019年初当代置业创下的，两笔分别为1.5亿美元和两亿美元的绿色优先票据，利率高达15.5%！刚刚于10月26日宣布暴雷的这笔美元债务，是2019年4月发行的规模为3亿美元的优先票据，利率为12.85%。作为对比的是，此前暴雷的花样年，其总额5亿美元的优先票据，利率为7.375%，而新力控股违约的涉及金额为2.50亿美元、利率为9.50%。

业绩差强人意，只能在利息上让步。

借钱的腰杆都挺不直，还咋谈超越财务的理想呢？这也就注定，在光鲜的情怀下，当代置业其实还没有脱离勤爬苦做的阶段。

张雷自己也在致辞中写到：在广袤的草原上，清晨太阳升起，一头非洲羚羊睁开眼睛，看着天边的朝霞，它想到的第一件事情就是：我要跑得更快，否则就会被狮子吃掉。只有“主动奔跑”的动物才能够生存，才能够获得更好的生活环境。

绿色满怀，听起来令人向往，其实也不过是为利助跑的辅助手段。

钱少事多的美元债

当代置业的这笔违约，被财经媒体冠以“暴雷”的名号，但其实违约的金额并不大：这笔美元债由当代置业于2019年4月发行，发行规模为3亿美元，目前剩余本金金额2.5亿美元。

为什么会被称为暴雷呢？因为它是债务链条上最容易倒下的多米诺骨牌。

房地产属于资金密集型行业，需要多样化的融资渠道来满足资金需求，这些渠道包括包括境内债券融资、银行贷款、非标融资和境外债券融资等。由于银行贷款多需要限定资金用途，境内债券融资受监管较为严格，非标融资在资管新规后面临规模收缩，因此，监管相对较松、资金用途限制较少的美元债颇受青睐。但是，很多美元债设有交叉违约条款，当发行主体的境内债券、银行贷款、非标债务出现延期时，很容易引发美元债交叉违约，进而成为债务问题的导火索。

既然美元债容易成为债务问题的导火索，数额又不大，为什么不还呢？

因为真的还不起。

房企家大业大，账面上几百亿的现金躺着，怎么就还不起十几个亿呢？

这里涉及一个财务名词：摆账。

上市房企的财务报表是以半年报和年报的形式披露，这就形成了两个财务统计周期。在这两个统计周期的节点时间，上市房企会将下属的子公司、项目公司账户上的资金，临时集中到到母公司的账户上。

这些钱在名义上都是上市房企的钱，但是这些从下属的子公司、项目公司集中来的钱，各有各的用途，母公司是不能动的，更不能拿去还美元债，节点时间一过就要原路返还回去。

只能看不能用的钱，就叫摆账。

钱是真的有，还不起债务也是真的，华丽的袍子下爬满虱子，是很多房企的真实情况。

令人担忧的是，美元债的到期高峰还未到来。

2017年和2018年是美元债的发债高峰期，而这些债务将陆续进入偿还期。数据显示，2021年底前，房企美元债还将到期28只，到期规模达到63亿美元。2022年全年到期规模将达到620亿美元，到期数量达到206只。2023年则会有明显回落，全年到期规模为480亿美元，到期数量为138只。具体到月份，2022年3月将是最高峰，当月到期美元债达到84.55亿美元。

美元债的刀丛之路正在渐露狰狞，花样年、新力控股、当代置业不过是前戏而已。

谁知道倒下的还会有谁。

青岛的三个项目

不声不响的，当代置业其实在青岛已经有了三个项目。

当代华府

2018年6月，当代置业首进青岛，与青岛景润房地产开发有限公司、青岛华尔兹资产管理有限公司合作开发西海岸新区大村镇龙马佳苑项目，后更名为当代华府。该项目位于大村镇，靠近诸城，算是西海岸新区最便宜的房子之一。

这个项目是怎么被当代置业看中，成为其首进青岛之作的，仍然是个迷。

2016年时，项目的名字还叫龙马佳苑，因为第一任开发商资金链断裂被迫停工。2018年，当代置业接手后改名为当代华府。2020年，当代华府也因为资金问题再次停工，被媒体曝光。

对于当代华府暴雷的原因，西海岸新区住房和建设局的工作人员在接受媒体采访时表示，经过约谈开发商了解，“最开始是因公司资金链断裂导致无法开工，我们目前收到的回复是，开发商找了新的合作公司，已经签订了协议，但是因钱款还没有到位，所以现在无法确定开工时间。”

截止今年年初的青岛网上房地产的信息显示，当代华府二期2-6、8-11号楼，200多套房子全被抵押给相关方，处于被限制网签的状态。

百强房企中很多都进了青岛港，首作如此潦倒的，也只有当代置业吧？无论眼光、手法，乃至对羽毛的爱惜程度，都给人一种杀马特的印象，完全不像出自北京的大房企。

通汇当代阅MOMΛ

2019年11月，当代置业与青岛动车小镇瑞祥置业有限公司联合体以3.43亿元竞得青岛城阳区地块，位置在棘洪滩街道锦盛一路东、宏祥二路北。用地性质为综合用地(含住宅)，总用地面积3.94万㎡，规划建筑面积9.86万㎡，容积率≤2.5。

项目案名为通汇当代阅MOMΛ。MOMΛ是当代置业在全国范围内打造中国绿色科技地产标志性品牌，意为“科技艺术新建筑”。

这个项目2020年6月开盘，总共842户。可能是位置原因，存在感不是很强，业内人士称销售情况不理想。

通汇当代阅MOMΛ在宣传文案里，称自己位于青岛北都心。

北都心，这是蹭热点的概念，也是一个有趣的概念。热点是蹭新都心，有趣是因为，目前自称北都心的可不少，包括金茂在即墨南的智慧国际城，老沧口的中交青钢地块，以及今春集中土拍被和达拿下的东山前地块，也号称要打造北都心。

玩情怀，那是相当熟练。

当代阅

2021年2月7日，西海岸新区出让7宗土地，其中大湾港路东、承恩路南的地块流拍。3月5日，该地块被青岛当代原绿企业管理有限公司以1.78亿元竞得。近日，这块位于灵山湾的地块规划出炉，将建设7栋楼，包括1栋写字楼，商住比3：7，项目案名为当代阅。

项目所处的位置为典型的灵山卫老镇区域，这片区域新房项目很少，路堵人多，生活比较方便，但是条件并不算好，属于乡镇的配置吧。

灵山湾的房子多如牛毛，铺天盖地，其内卷之烈，那些地段好牌子又硬的大房企尚且打得筋疲力尽。回头看一眼地陋囊涩的当代阅，只能说：你加油，或许老天偶尔也会爱笨小孩吧。

看完青岛的三个项目，感觉当代置业是否暴雷不是那么重要，单说暴雷时间，也是青岛项目在先，再坏还能坏到哪里去呢？

理想有多远？远到懒得算！

文/楼外楼

编辑：董楠