业主可以买下地下车库全部车位吗？小区内的车位车库到底算谁的

随着人民生活水平的提高，拥有小轿车的家庭也越来越多。实践中大家对小区的车库、车位的归属及使用都有相当大的争议。在物权法颁布实施以前，针对该问题就存在两种不同的意见，一种是车位、车库应当归业主共有，另一种是车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。物权法颁布以后，从其条文表述来看，其基本与第二种意见一致，即认为属于业主共有的财产是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。而车位或车库从性质上属于小区的配套设施，购房业主并非一定要购买车位或车库，通过出售、附赠或者出租等方式约定业主专有或者专用的，既容易操作，也可以避免纠纷。

《物权法》第74条：

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《物权法》大体确定了这样的规则：

首先在建设区划内的车位和车库首先应该满足业主的需要，就是说特定商品房小区里的业主的需要。

第二个规则强调在建设区划内的车位和车库，作为开发商和业主，他们可以通过约定的方式，由开发商把车位和车库出售给业主、出租给业主，或者是订立房屋买卖合同的时候赠与给业主，从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。

还有第三个比较重要的规则，如果车位占用了业主共有的道路或者是土地，用来停放机动车的话，这个车位是属于业主共有的，所以在《物权法》草案上对这个问题还是作出了规定。

问题一：买房理应送车位吗？

具体要看购房合同中的约定，双方买卖房屋的价款中如果不包含买卖车库的价款，车库不应随房屋一并转让。

在郑某与温某车库纠纷上诉案中，法院认为“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。故建筑区划内车位是具有构造和使用上的独立性，能够作为专有部分的客体，其权属应依据当事人之间的约定来确定，而不是附随房屋的所有权一同变更。”

问题二：小区地下停车场算谁的？

首先要确定这地下停车场的归属，判定其到底归属何方所有。如果归属人防工程，则无论谁都无权售卖。如果停车场包含业主公摊面积内，属于公共用地，则房开商无权出租或出售车位，应由小区业主委员会来决定车位的使用。但如果停车场是归属房开商所有，那么房开商就可以进行处置，不管是出售还是出租。

在上海XX建设有限公司诉上海市浦东新区XX苑业主委员会车库纠纷案中，法院认为“依本院查明的事实，上海市浦东新区房产测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》明确表明系争车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明系争地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，故原告作为对系争地下车库的投资者，对系争地下车库享有所有权。被告另抗辩公建配套设施对小区业主的房屋来说就是从物，车库是公建配套设施，其就是从物，应跟房屋的转让一并转让，原告对此不予认同，本院认为地下车库所占用的土地为地下空间利用权，地下空间利用权应依规划进行建设，地下车库作为独立使用的对象，并非随专有部分的购买而当然取得，而且商品房买卖关系和车位、车库使用权转让、附赠或出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然的牵连关系。”

问题三：开发商能出售占用了业主共有道路的地上车位吗？

地上车位占用的土地属业主共有的场地，该车位应属业主共有。建设公司对涉案车位无处分权，将其出售属于无权处分，车位买卖合同应当认定为无效合同。

北京衡宁律师事务所 巩志芳

要判断开发商开发的商品房的车位、车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。

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