租了20年的房子算违建吗？新租的房子居然是违建

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2020年5月8日，某发展公司与林某签订店铺租赁合同及补充协议，约定该公司将商铺出租给林某用作经营物流，双方还约定了违约责任等事宜。因林某自2020年12月开始欠交租金及相关费用，经反复协调无果，某发展公司遂于2021年5月10日将林某诉至法院，要求林某支付欠交的租金和滞纳金等相关费用，并不予退回林某支付的保证金。

林某称某发展公司自2021年1月起无故断电导致其无法正常营业而被迫搬离，至今未找到合适铺面重新经营，要求某发展公司返还保证金及赔偿相关损失共计。

法院经审理查明，某发展公司自建的案涉场地并未取得建设工程规划许可证，导致双方签订的合同和补充协议均无效，且停电对林某正常使用案涉场地造成影响，某发展公司对此存在过错；房屋虽未报建，但林某已实际占有使用，拖欠占用费及水电费系其过错。综合考虑双方过错，法院认为，某发展公司需向林某返还保证金，林某需按合同约定租金支付占有使用费和实际产生的水电费。

一、为什么房屋是违建的话，房屋租赁合同就无效呢？

我国《民法典》第470条规定，合同的内容由当事人约定，但是合同内容必须不违反法律法规的强制性规定。合同的内容中就包括标的，而租房合同中的标的无疑就是房屋。

我国《城乡规划法》第40条规定， 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 如果某建筑并未取得建设工程规划许可证就私自建设的话，则会根据该条被认定为违法建筑。

综上，如果房屋系违建的话，合同当然无效。

二、租赁合同无效的话，作为租客，我是否就可以不用依约支付租赁费了？

若租赁合同无效的话，按理说是不用再履行合同约定的内容的。但是，作为租客，毕竟已实际占有使用房屋，如果不支付使用费的话，将构成不当得利。所谓不当得利，是指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。根据我国《民法典》第122条的规定，受损失的人有权请求其返还不当利益。

所以，即使租赁合同无效，租客仍然应当按约定支付房屋或者场地的使用费。当然，当租客知道房屋是违法建筑应当及时通知房主，要求退房，不再继续承租，避免自己的权益受损。

三、在租赁中，如何避免租到违建房屋？

不论是生活还是生产需要，总不免要租赁房屋或场地，如果能在正式签约前仔细审查一下对方提供的建设规划许可证，必将会减少不必要的麻烦。正所谓：事前忙一忙，事后不慌张。

《中华人民共和国民法典》

第一百二十二条 【不当得利之债】因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。

第四百七十条 【合同主要条款及示范文本】合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬； ( 普通案例7篇 )

（六）履行期限、地点和方式； ( 普通案例2篇 )

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。