成都楼盘怎么买能升值？比较保值和投资的楼盘

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提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？

回答：首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答：你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。（1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。（2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。（3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

提问：我最近即将把三圈层的一套房卖出（买方已付定金，大概率没有问题），准备置换为成都的一套房。我和老婆现在名下在青羊区已经有一套房，有贷款。老婆天府新区户口，社保在郫都区；我的户口和社保都在青羊区。三圈层的房子卖掉后加上手上的现金目前有200-220W，如果贷款买，新增月供尽量不超过7000。置换房子的目的主要是保值增值，基本无需考虑自住，我们也不是做短线的，更偏向于长期的升值空间。至于买房的时间点，我们不是很着急马上下手，但是准备开始筛选合适的房子，并找机会慢慢开始实地考察一番，有合适的再下手。现在想请你指点一下可以重点关注哪些区域？重点关注新房还是二手房？以及买房的大概时点（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不买，估计每半年手头会多出30-35W现金）？家里有人对于东部新区和TOD这些概念比较关注，不知道雕叔如何看？因为目前还是信息收集阶段，问的问题比较泛。

回答：你们目前资格是普通资格，除了高新南区都可以买。月供7K，如果商贷，按照目前利率行情，大概可以贷款110-120万左右，也就是总价310-340万之间。此时你首付200-220万，比例是6成左右，还是很符合二套房首付标准的。（天府新区的话，要首付7成，如果你们青羊这套房子还在贷款中，那么就有点难，或者只能缩减总预算）。整体我的观点是，新房如有合适的，可以及早买，这个没有时间先后周期，因为整体来说，新房的拿地节奏，尤其是主城区，好地段，并不多，地价高，现在买不起，以后也买不起，地价低，你现在抢不到，以后更抢不到，所以新房我认为是如果遇到有合适的，就可以及早上车。而且新房的信贷比较优质，比二手房好放款一些，也是优点。至于二手房，当下市场处于回调早期，一些核心的优质的板块，还没有破防，但我们可以等待，预计今年底，明年初或将是一个不错的捡漏时机。新房的话，建议关注武侯新城、二八板块、兴隆湖、怡心湖等区域。二手房的话，建议可以关注青羊新城、成华万象城 槐树店、东郊记忆一带，此外锦江东湖 塔子山，我认为都还是比较好的核心区域。至于东部新区，太过于长期了，具有不稳定性，而且你的预算也不低，那边只适合预算低没办法，有确实主打长期投资的人。TOD概念遍地开花，但是普遍来看，除了高新的陆肖TOD,其余的去化还比较堪忧，TOD是好事，但不是说沾到TOD就万事大吉，而周边的方位，其他配套就不看了，对吧？所以TOD小概念还是要置身于板块的大概念中，才比较合适。

提问：雕叔老师好，我目前首付预算20个，想投资成都，请问是选市区的老破小的套二，还是远一点的二手房龄新点的套二，或者3环内的套一呢？

回答：你好，买房有两种目的：一是看重未来（投资），一是住在当下（自住）。虽然很对时候寻求兼顾彼此，但预算少的话，确实只能二选一，非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话，总价即便打满也只有六七十万，这种总价的房子，不论是三环内的套一，还是主城区的老破小套二，又或者近郊远郊的小套二，整体来说，都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间，一般出租较多，而楼盘本身的品质比较糟糕，只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小，而且是配套不非常齐全的那种老破小，能有未来吗？如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二，都只能看一些很偏僻的，或者缺乏地铁和希望的楼盘，从这个角度来说，也是很难有未来。买对房>不买房>买错房！请牢记这一点。当下这些你看的房子，大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样，真不如不买房，留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的，也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等，从这个角度看，更不推荐了。当然，如果抱着纯粹自住的角度来说，我更偏向于你买老破小套二，其实自己打整改造一下，还是会比较舒心的，只是老房子物业、漏水、停车等问题，确实需要去克服，其余的话，不论是内部自住，还是外部的配套，整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过，自住体验比较差，大多是出租出去了，鱼龙混杂，另外郊区的套二，配套很不齐全，也缺乏自住的意义。

提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？

回答：你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。

提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？

回答：如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。

提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？

回答：双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。

提问：家在温江有一套房，然后17年摇号买了北门某盘，但是教育资源都欠佳。最近考虑卖掉温江的房，兼顾居住品质购置一个教育资源比较好的楼盘，预算350个以内。综合考虑小学到高中，之前看过高五区、青五区，今年公司社保调整，没有高新区资格了，最近学区房动静也比较大，不知道该不该买，具体青羊区好些还是锦江区好些？

回答：目前没有高新区购房资格的话，那从你的关注点来说，只能看看青羊和锦江了，分别比较好的当然是青二和锦二，但是周边大多是老破小，偶尔有一些次新的话，一般都是单价很高的小户型。比如天越（只有套一套二，预算花不完）、富力史丹尼国际公寓（和前面一样）、、铁狮门晶融汇（也和前面一样）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。这些可以说不论是什么阶段，你孩子都基本是顶配的，但是就是要牺牲一下居住面积这类问题，看你能接受不了。如果希望比较兼顾自住和上学方便的那种话，就更加偏向于青羊五区或者锦江的一些三区四区了。青五主要就是内金沙内光华，天合凯旋城、中大君悦金沙、金沙鹭岛、优品道四期曦岸、中铁西子香荷这类都可以选。锦江三区四区分布比较宽泛，包括攀成钢、东湖、川师、三圣乡都有涉猎，可以看看望江橡树林、翡翠城、万科城市花园、卓锦城还有华熙528等，都是可行的。1、政策动静大，该不该买？这主要看你孩子是否上学比较着急，如果着急的话，趁着政策还没变化太大，那么就及早上车，及早上学。如果还有个三四五六年的话，那么就建议以稳妥为主，先多观察，后期政策的变化。2、青羊好还是锦江好，我只能说锦江概率更高一些，青羊质量更好一些。看你侧重吧，如果以稳妥为主的话，我建议锦江，这里不展开细说，你知道答案就行了。

提问：请问雕叔，成都2手房真实待售的挂牌的巨多，这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊？还值得外省人去专门为了投资而落户吗？

回答：成都作为新一线城市，5条地铁齐发，房价多年处于被低估的状态。从2020年中开始，成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情，年中8宗地块，7个都刷新了板块楼面价天花板。2021年的房价统计数据，成都的涨幅基本排在靠前位置。这一波也不是全市行情，主要集中在核心区域，包括五城区、高新区南、天府新区核心板块，供需的失衡，纷纷跳上了2-3万的均价局面。攀成钢、太古里、金融城，更是站稳了3万 ，个别突破了5万 的大关。不光是打新热，天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房，几乎是一天一个价。还有，地价也开始捅破新的天花板。成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答：按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

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